住宅ローン

住宅ローン知っておきたい基礎知識

これらか不動産を購入しようとする方にとって、
「住宅ローン」は大変な関心事だと思います。
いくらまで借りられるのか?審査に通るだろうか?など、
知っておきたい基礎知識についてご説明します

いくら借りれるのか?

住宅ローンをいくら借りられるのかで購入できる不動産の価格も変わります。
住宅ローンの限度額はそれ以上借りれない金額ですから、
手持ち資金がない場合にはその範囲内の物件を購入する事になります。

住宅ローンを組む場合は一般に年収は最低200万円以上必要です。
そして年収の5~7倍程度借りられると言われます。

わかりやすい目安は年間の返済の上限を求める事です。
返済負担率あるいは返済比率(へんぴと略します)というものがあって、
年収に基づき計算されるのですが、
各金融機関では「返済負担率の35%以内」などという基準を設定して審査を行います。
では返済負担率の計算式です。

返済負担率=一年間の元利金等返済額÷税込み年収×100

例えば税込み年収が400万円の人が月々8万円の返済を行う場合

返済負担率=960,000(80,000×12)÷4,000,000→24%となります。

「返済負担率20%以内」で求めるならば、
年収400万円だと80万円となり年間返済額の上限が80万円である事がわかります。
月々では約66,666の返済となります。

フラット35では年収によって返済負担率を定めていて、
400万円未満では30%、400万円以上では35%となっております。

月々の返済金額はどれくらいが適当か?

年間の返済額の上限から月々の返済金額がわかりましたが、
これがすなわち適切な返済額とは言えません。
人それぞれ様々な価値観や背景を持っていますので、
それぞれの事情によって異なるからです。

年収と手取額の違い

年収400万円でも実際に受取る手取額は税金や社会保険料を差し引いた分目減りしてしまいます。
そうなると実際には300万円前後になってしまうでしょう。
そうなると先ほどの返済負担率から導き出した返済金額が大きな負担となる可能性があります。
返済負担率30%で想定した場合年収400万円だと120万円という事になるのですが、
手取金額300万円から120万円を差し引くと残り180万円となります。

単純に400万円で計算した場合には残り280万円あるので余裕を感じていたのに、
実際には残り180万円で生活費そのた諸々をまかなっていかなければなりません。

今現在の支出と将来の支出

住宅費以外の支出はどれくらいあるでしょうか?
家計簿をつけていれば毎月の生活費がどれくらいで、
それが年間いくらになるのかわかりますね。
わからない方は月にいくらくらいかかっているのか紙に書き出してみてください。

食費、光熱費、通信費、交通費・・・などの月合計、
年合計を出してみるとどれくらいになりますか?
その合計金額は手取額から年返済金額を差し引いた金額の範囲内で納まりますか?

住宅ローンは最長35年間も払い続けるものです。
その間にご家族が増えたり、お子さんの進学で費用が増える事があるでしょう。
購入した不動産の税金や維持管理費、修繕積立金の計算はしていますか?

現在の支出、購入後の支出、何年後かの支出を考慮して、
それでも月々返済できるような金額にしないと、
途中で破綻してしまうかもしれません。
その点くれぐれも無理のない返済計画を立てていただきたいと思います。

固定金利と変動金利

固定金利にするのか変動金利にするのかあるいは併用タイプにするのか迷うところです。
史上最低レベルの低金利が続く中、
都市銀行の変動金利の店頭利率で2.475%。
優遇を受けられれば0.775%などのように1%を切る有様です。

固定金利だって変動には及ばないものの、
かつてない低金利となっています。

平成27年ではフラット35で2%台となっており、
平成27年7月現在はフラット35Sの金利優遇で、
金利Aプランなら1%台となり、返済期間が短いと1%を切る状況です。
(取り扱い金融機関によって違いますので要確認)

こうした中どちらを選んだ方がいいのか迷うところです。

変動金利

短期プライムレートに連動して金利が変動するものを言います。
半年に一回、具体的には4月1日と10月1日の年2回金利を見直します。
そのときの短期プライムレートをもとに金利が変わり、
7月と翌1月の返済分から適用されます。

ただし、実際には5年間は返済額は変わりません。
半年ごとの見直しで金利が上昇していた場合でも、
返済額自体は変わらないように、その中の利息と元金の割合を調整します。

住宅ローンの返済総額において、
金利が0.1%変わるだけでも数十万円の影響が出ます。
もちろん期間にもよるのですが30年を超えるようだと無視できない金額となります。

詳しくは「変動金利とは」をご参照下さい。

固定金利

固定された一定の金利の事をいいます。
変動金利に比べ、固定金利では利率が高く設定されます。
金融機関ごとに違いはありますが、
より長期になればその分が利率が高くなります。

固定金利はさらに以下の二つに分かれます

  • 固定金利期間選択型
  • 全期間固定金利

固定金利についての詳細は「固定金利とは」をご参照下さい。

変動金利と固定金利どちらを選ぶか

正直これはどちらにもメリット、デメリットがありますので、
そのどちらが良いのかはわかりません。
数年後、数十年後に金利がどうなったかを振り返ればわかるのでしょうが、
未来は誰にもわかりません。

史上最低水準の低金利が20年も続いているのだからまだ続くだろうと見るか、
アベノミクスや円安で景気が回復してそろそろ上がるのではないかと見るか、
どう考えるのかで結論は違います。

低金利が続くと言う事はまだまだ景気が回復しないという事であり、
それはそれで複雑です。
景気回復のきざしが出たからと言ってすぐに金利を上げては、
景気回復が腰折れしてしまいますしね。

いずれにせよ史上最低水準の金利は変動でも固定でもその恩恵を享受できます。
リスクはあってもより低い金利を選ぶのであれば変動で、
最低水準の今だからより安全を選びたいのなら固定でと言う事でしょうか。

住宅ローン審査をクリアするために必要な事

住宅ローンの審査は「通る人にとってはたやすく、通りにくい人にとっては困難」なものです。
年収、職歴、個人情報など住宅ローン審査をクリアするために踏まえておくべき事を書きます。

家が欲しければ車は買わない

現金一括で車を購入するならかまいません。
あるいはすでに車のローンを返済し終えているなら問題はありません。
問題なのは今現在車のローンを払っている方、
または、住宅の購入をお考えでなおかつ車の購入もお考えの方です。

車のローンは何百万。
家のローンは何千万。
どちらも高額とはいえ桁が一個違います。
にもかかわらず車のローンがあると住宅ローン審査はとても大変になります。
それどころか自動車ローンがあるために審査が通らないかもしれません。

自動車ローンよりも住宅ローンの方が審査は厳しいとされます。
住宅ローンを組んでいても自動車ローンの審査は通りますが、
その逆は難しいとお考え下さい。
住宅購入をお考えの方はどうぞしばらく自動車は我慢して、
無事住宅が購入できたらご検討してはいかがでしょうか

頭金は大事

頭金がなくても住宅ローンの借入れはできます。
頭金なしでも買える!と言うのはどなたでもご存知でしょう。
しかしここは注意が必要です。

頭金がある事で金利が低くなったり、
審査をする上で有利な判断材料になったりします。

頭金があるというのは言い換えると手持ち資金があるという事です。
こつこつお金をためて貯金があるならばそれは信用へと繋がります。
また、頭金の分返済総額が減るわけですから、
より小さい金額に対する審査と言う事になってこれまた有利です。

住宅ローンでは必ず対象不動産に担保をつけます。
銀行としては貸し出した金額を回収できないことが一番のリスクですから、
年数の経過で建物の担保価値が下がった場合の事も考えて審査を行います。何年か経った時点でローンの残金より担保価値が下がっていれば
「担保割れ」を起こしてしまうのですが、
頭金があれば貸し出し当初からそうしたリスクを軽減できるわけです。

頭金がなくても住宅ローンは通りますが、
あればそれだけ有利になると言う事を覚えておいてください。

頭金なしでも諸経費は必要

頭金と言うのは住宅購入時に購入金額の一部を現金で支払う事を言います。
これと住宅購入時の諸経費は異なります。

「頭金なしで住宅購入」という宣伝文句で、
まったく自己資金がなくても住宅を購入できると思われている方もいらっしゃいます。
しかし、住宅ローンで支払われるのは住宅そのものの代金であって、
購入に際してかかる費用については基本的にはご自分で用意しなければなりません。

例えば、おしゃれな家具を渋谷に買いに行くとします。
最寄り駅から電車で向かい、買った商品は自宅に郵送しました。
その場合の交通費や郵送料は購入代金とは別にかかりますね。

住宅の購入に関してもそれに関わる費用が発せします、
それは住宅ローンとは別口になるとまずは認識してください。

この諸経費は普通購入代金の約8%程度だと言われていて、
3000万円の不動産なら240万円もの大金となります。

住宅ローンを組む際に諸経費も合わせて借入れする事ができるのですが、
場合によっては住宅ローンと別立てで諸経費ローンを借りなりません。
金融機関によって取り扱いが異なりますので、
必要があればご確認下さい。

住宅ローンと別に諸経費ローンを組む場合には金利も違うかもしれません。

頭金なし、諸経費なしでも手付金は必要

頭金なし、諸経費を借入れす場合でも、
不動産売買契約における手付金はどうあっても必要となります。
最低でも50万前後、できれば100万円くらいは用意しましょう!

資金援助はありがたく受けましょう!

住宅購入は他の買い物とはわけが違います。
親御さんからの資金援助を受けられるなら、
それはありがたく受けた方がよろしいでしょう。

頭金を入れたことで月々の返済金額が減れば、
生活の負担も下がります。返済総額についても入れた金額以上に減るものです。
住宅ローン、30年にも及ぶ長期間の金利分をあなどってはいけませんね。

職歴

職歴は3年以上あると言う事なしです。
1年に満たない場合審査は厳しくなります。
そもそも審査のテーブルにさえ乗らない場合がほとんどです。

今のこの世の中転職する機会が増えたとは言え、
住宅を購入するにあたってはマイナス材料になる可能性があるということですね。
住宅ローンの審査のために今転職をお考えの方に
「住宅ローンのために転職を諦めて」「転職前に購入しちゃいましょう」
と申し上げる事わけではありません。
転職を考えるにはそれだけの理由がおありなのでしょうし、
今の会社にいる間に審査を通せばとりあえずは住宅を買う事はできます。

けれど、一番大切なことは、
購入をお考えになっている皆様が幸せな生活を送る事です。
仕事と言うやりがいや生きる目的(あるいは幸せをかなえる手段)を犠牲にしたり、
転職後どうなるのかわからない状態のままに借金を負ってしまい、
その後大変なご苦労をされるような事が起こっては決していけません。

仕事が不安定な時はまずはその状態を解消すればいいのです。
足元を固め、時期が来たら再び物件探しをすればいいのではないでしょうか。
まんまる坊主の一休さんだって言ってます。
人生「あわてないあわてない、一休み一休み」です。

事前審査と本審査

住宅ローン審査は「事前審査」と「本審査」という二段階で行われます。
事前審査では一通りの調査が行われるのですが、
中でも個人情報機関に対して行われる金融機関からの照会が大事です。

ここで「何かしらのもの」が出てくると審査に落ちてしまう可能性が高くなります。
どんなものが出てくるとまずいかと言いますと、

例えばクレジットカードの延滞などです。
こうした情報は個人情報機関に記録されてしまいます。
ローンやキャッシングの申し込みをしただけでも、
その事実が記録されます。

その記録が何を意味するのかを金融機関で審査するわけですから、
延滞の記録があると不利になります。
「この人にお金を貸しても大丈夫か?また滞納しないだろうか?」
そう受け止められても仕方ありません。

そうした記録に対してきとんとした理由を説明できればいいのですが、
そうでないなら難しくなるでしょう。

一度住宅ローンの審査に落ちてしまった場合にも、
そうした記録は残ります。
他の金融機関で再度審査を受ける際にも、
金融機関はそうした事実を把握した上で審査を行います。

一度審査に通らなかったくらいで諦める必要はありませんが、
どうぞ一点ご注意いただきたいことがあります。

住宅購入に当たっては担当営業マンに腹を割って事実を述べるようにして下さい。
そしてローン審査についてしっかりと相談してください。
勇み足であちこちで審査を受けたがために、
かえって審査に通りにくくなってしまうかもしれません。
二人三脚でお互いに協力し合っていく事が大切だと思います。

本審査については事前審査が通れば大体通ります。
虚偽の申告をしたりしなければ本審査で落ちる事はめったにありません。
ただし、フラット35では事情が全く違うので、
これは民間の金融機関に対する事柄だと思ってください。

フラット35では本審査が重要

フラット35の事前審査はあてになりません。
そもそも事前審査ではなく「仮審査」と言います。
これに通っても本来的な審査はこれからです。
仮審査に通っても本審査で承認されない事が結構ありのです。

フラット35では仮審査を取り扱い金融機関が行い、
本審査を住宅金融支援機構が行う事になります。
住宅金融支援機構が独自の基準で行う本審査こそ、
住宅ローンが組めるかどうかの分かれ道になります。

フラット35について

フラット35は借り入れから最長35年間一定の金利で組まれる住宅ローンです。
一定の技術基準をクリアすると適合証明書が交付され、
それを添付して申請することで(審査に通れば)借入れができます。
詳細については「【フラット35】とは?そのメリット、デメリットとは?」をご覧下さい。

二回以上の割賦払いをしない

クレジットカードの利用に関しては注意していただきたい点がございます。
それは二回以上の割賦払いだと住宅ローンの審査に影響するという事です。
(一回払いなら問題なしです)
前述したように車のローンが住宅ローンの審査を難しくするのと同じ理由で、
二回以上の割賦払いも一種のローンのように扱われます。
スマフォのように携帯電話の使用料金の中に、
本体の支払いが含まれている場合にも同様です。

クレジットカードやスマフォの割賦払いについては、
その状況を解消できれば問題ありませんし(一括で払ってしまう)、
審査が全く通らないと言うより減額されてしまうケースが目立ちます。

これに対してクレジットカードによるキャッシングは、
そもそも審査自体通りにくくしてしまう可能性があります。
住宅購入をお考えの方はどうぞご注意下さい。

クレジットカードを複数枚持っている場合にも注意が必要です。
それぞれのカードの枠の合計分について、
住宅ローンの借入れ限度に影響を与えてしまう事もあります。
よく使うもの意外は解約していただくなどのご協力が必要となるかもしれません。

消費者金融で借りない

消費者金融からの借入れがあると事前審査は通らないでしょう。
完済している場合でも審査が通りにくくなると言われるほど、
住宅ローン審査には不利です。

住宅ローンの借入れに要する費用

住宅ローンの借入れに対しては費用が発生します。
以下に列挙しますのでご確認下さい。

  • ローン事務手数料(各金融機関によって異なる。
  • 印紙税(住宅ローンの金銭消費貸借契約を締結する際に、かかります。1,000万円超5,000万円以下の借入額なら2万円です)
  • 保証料(住宅ローンの設定にあたり保証会社に保証してもらいます。保証料を支払う事もできますが、利息に上乗せする事もできます)
  • 抵当権設定登記料
  • 火災保険(住宅ローンの返済期間分の加入が求められますが金融機関ごとに取り扱いが異なります)
  • 適合証明交付手数料(フラット35の利用で必要)
  • 団体信用生命保険料(民間の金融機関では基本不要、フラット35の場合には加入するなら必要)→平成29年10月1日申し込み受付以後はフラット35は団信付住宅ローンとなりました

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方法には、
「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済

元金と利息を合わせた返済額は変わらず、
返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法。
返済当初は利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅い。

元金均等返済

元金部分を返済期間で均等に割り、
元金部分の残高に応じて利息部分を載せていく返済方法。
返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなっていく。

 

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