物件購入

物件情報の変更、価格や面積だけでなく間取りが変更される事も!

ポータルサイトや不動産会社の物件詳細ページをある程度の期間見ていると、情報が順次変更されるのがわかります。わかり易い所で言えば価格の変更です。公開当初の価格から徐々に下がっていけばその都度価格も変更していくわけです。時には価格が上昇する事さえあります。

不動産価格は当初ある程度高めに出してその後少しずつ下げていくのが一般的です。では価格を上げるのはどんな時かと言えば、たとえば途中でリフォームしたり、設備を充実させたりするためにコストをかけ、その分を上乗せするような場合です。

物件情報は価格の他に面積や間取りも変更される事があります。ではどういった場合に変更されるのかを見ていきましょう。

面積の変更

売り出されてからしばらく経った時点で当初の区画割から面積が変更される事があります。新築分譲住宅は同時に建築条件付き売地として売り出される事があります。そのような場合、ある区画の購入希望者さんが、もう少し土地を広くして購入したいと申し込むことがあります。約30坪平均で分譲されている分譲地で、40坪以上の土地が欲しい場合に売主さんと交渉します。売主さんとして楽なのは2区画まるまる購入してもらう事です。これなら他の区画の調整が不要ですし、一気に二区画終わるわけですから「望むところ」という所ではないでしょうか。ですが、予算の関係もありますし、それほど大きな土地が必要ない場合もあります。そこで、仲介業者さんを窓口として土地の面積を広げて購入できるかどうか交渉する事になるのです。

売主さん側がOKすれば隣接する土地の一部を合わせた面積で取引を行います。結果、隣の区画が狭くなってしまうため、全体を見直してどれか一つだけ極端に狭くならないよう調整します。すると全体的にちょっとずつ面積を減らした区割りとなり、それぞれに面積の変動が起こります。各種法令等とのからみがあってなかなかに面倒くさい作業となるのですが、また、場合によっては一定の面積が求められることもあるため不可能な事もあるのですが、申し込みをする際にこのような交渉をする事は可能です。

セットバックによって実質的な面積が減る事もあります。建物を建てるためには接道義務を果たさなければならないのですが、前面道路が4mに満たない時はセットバックが必要となります。セットバックについては「42条2項道路とセットバック」をご参照ください。セットバックが必要な時は図面上にもその旨の記載がありますが、どれくらいの面積になるのかは書いていないかもしれません。セットバックした部分は道路としてみなされる部分であるため建物を建てる事はできません。するとその部分は自分の物であっても建物を建てられません。だから、建蔽率・容積率を計算する際にはその部分を除外して考えなければならないのです。わかりやすく100平方メートルの土地で10平方メートル分セットバックしなければならないとすると、建蔽率・容積率の計算上は90平方メートルで考えます。建ぺい率が40%のエリアでは36平方メートル分利用出来る事となります。つまり、100平方メートル分の土地を取得したのだけど、利用できるのは90平方メートル分のみという考え方となります。少し脱線しましたが参考までに。

間取りの変更

一部区画の増減によって他の区画についても面積が減れば、当初プランニングしていた建物は建たなくなります。建ぺい率容積率に従って、建物も少し小さいものとなるからです。その結果間取り自体も変更となります。公開当初の間取りが数か月後に違う間取りになるのは主にこうした理由からです。

これとは別に、公開当初の間取りがあくまで暫定的な場合にも間取りが変更される事があります。私達不動産業者が入手した時点で、図面上に「要校正」と書かれているようなことがあります。これは当初の設計が、その後変更される可能性がある場合に見られます。公開後しばらくしてから変更後の図面が出されれば、それに応じて間取り図を差し替える事となります。

地目の変更

例えば畑を開発して売り出すような場合によく見られます。開発と並行して地目変更登記を申請しているのですが、公開した時点では畑という事です。建物が完成し引き渡しが行われる時には「宅地」になっているケースですね。

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