物件購入

物件情報の変更、価格や面積だけでなく間取りが変更される事も!

ポータルサイトや不動産会社の物件詳細ページをある程度の期間見ていると、情報が順次変更されるのがわかります。わかり易い所で言えば価格の変更です。公開当初の価格から徐々に下がっていけばその都度価格も変更していくわけです。時には価格が上昇する事さえあります。

不動産価格は当初ある程度高めに出してその後少しずつ下げていくのが一般的です。では価格を上げるのはどんな時かと言えば、たとえば途中でリフォームしたり、設備を充実させたりするためにコストをかけ、その分を上乗せするような場合です。あとは、それぞれの会社の内部的な理由によって任意に価格を見直す事もあります。わかりやすい例で言えば、決算を控え売り上げ目標に達するために通常より大きな値下げをしていたところ、決算が終わり無理な値下げをする必要がなくなったような場合です。つまり、一時期例外的に下げ過ぎていたものを、元に戻した事によって結果的に価格が値上がりしたというような事が時々起ります。

物件情報は価格の他に面積や間取りも変更される事があります。ではどういった場合に変更されるのかを見ていきましょう。

面積の変更

売り出されてからしばらく経った時点で当初の区画割から面積が変更される事があります。新築分譲住宅は同時に建築条件付き売地として売り出される事があります。そのような場合、ある区画の購入希望者さんが、もう少し広い土地が欲しいと考えていたとします。それぞれの区画が概ね30坪平均で分譲されているものの、希望は40坪以上。そこで売主さんに交渉を持ちかけるのです。売主さんとして楽なのは2区画まるまる購入してもらう事です。これなら他の区画の調整が不要ですし、一気に二区画終わるわけですから「望むところ」という所ではないでしょうか。ですが、予算の関係もありますし、それほど大きな土地が必要でない場合もあります。そこで、仲介業者さんを窓口として土地の面積を広げて購入できるかどうか交渉する事になるのです。

売主さん側がOKすれば隣接する土地の一部を合わせた面積で取引を行います。結果、隣の区画が狭くなってしまうため、全体を見直してどれか一つだけ極端に狭くならないよう調整します。すると全体的にちょっとずつ面積を減らした区割りとなり、それぞれに面積の変動が起こります。各種法令等とのからみがあってなかなかに面倒くさい作業となるのですが、また、場合によっては一定の面積が求められることもあるため不可能な事もあるのですが、申し込みをする際にこのような交渉をする事は可能です。

セットバックによって実質的な面積が減る事もあります。建物を建てるためには接道義務を果たさなければならないのですが、前面道路が4mに満たない時はセットバックが必要となります。セットバックについては「42条2項道路とセットバック」をご参照ください。セットバックが必要な時は図面上にもその旨の記載がありますが、どれくらいの面積になるのかは書いていないかもしれません。セットバックした部分は道路としてみなされるものであるため建物を建てる事はできません。するとその部分は自分の物であっても建物を建てられません。だから、建蔽率・容積率を計算する際にはその部分を除外して考えなければならないのです。わかりやすく100平方メートルの土地で10平方メートル分セットバックしなければならないとすると、建蔽率・容積率の計算上は90平方メートルで考えます。建ぺい率が40%のエリアでは36平方メートル分利用出来る事となります。つまり、100平方メートル分の土地を取得したのだけど、利用できるのは90平方メートル分のみという考え方となります。少し脱線しましたが参考までに。

間取りの変更

一部区画の増減によって他の区画についても面積が減れば、当初プランニングしていた建物は建たなくなります。建ぺい率容積率に従って、建物も少し小さいものとなるからです。その結果間取り自体も変更となります。公開当初の間取りが数か月後に違う間取りになる理由の一つです。

その他に考えられるのは、公開当初の間取りがあくまで暫定的なものであった場合です。私達仲介業者が入手した時点で、図面上に「要校正」と書かれているようなことがあります。これは当初の設計が、その後変更される可能性がある場合に見られます。公開後しばらくしてから変更後の図面が出されれば、それに応じて間取り図を差し替える事となります。法令などを考慮して、とりあえず入る間取りのステレオタイプを示しておいて、その後より魅力のある空間にするため設計を変更した場合などがこれにあたります。

地目の変更

例えば畑を開発して売り出すような場合によく見られます。開発と並行して地目変更登記を申請しているのですが、公開した時点では畑という事です。建物が完成し引き渡しが行われる時には「宅地」になっているケースですね。

種別の変更

中古戸建で売り出されていたものが売地となる事があります。あるいは売地であったものが新築一戸建てとして売り出される事もあります。前者は上物の評価があるものとして売り出したものの、市場では土地だけしか評価されないような場合です。売主さんは「この家には金がかかってるからなぁ」との想いから買い手もその価値をわかってくれるだろうと思っても、実際にはわかってもらえない事が多いのです。多くの場合、建築から一定期間過ぎてしまえば、一律に建物の価値はゼロと評価されます。一般的な木造建築だと20年が目安です。毎年5%ずつ価値が目減りして、20年経つとゼロになる。あくまで一般論ですから建物の価値を高く評価してくれる人が一人でもいれば築20年以上であっても建物に値段がつく事も考えられます。ただ、そのたった一人はいないかもしれませんし、どこかの段階でわりきらないといけなくなる事もあります。こうした場合に中戸建てで売り出したものの、ある程度の期間が過ぎたところで土地として売り出す事となります。この場合には建物はゼロどころかマイナスにもなりえます。つまり、買い手にとっては解体費用が発生する土地なのですから、その分を差し引いて売り出し価格を設定するか、売買契約の際に値引き交渉に応じる必要が生じるかもしれません。

大手ビルダーさんでよく見かけるのが、しばらくの間は「建築条件付き売地」として販売し、その後新築一戸建てに切り替えるケースです。これは最終的には自社で建物を建てて売るつもりでも、造成その他の準備を整えるまでは建築条件付き売りととして販売しておくというような意図が感じられます。建築条件付きなので土地の段階で売れても結局は自社で請け負う事ができますし、建ててしまってもなかなか売れず値下げを続けた結果赤字になるよりもリスクがないので、むしろ土地の段階で売れた方が良かったりもします。

種目の変更

賃貸中のマンションの一室を「収益物件」または「投資物件」として売り出した後、賃貸人が退出したため単なる「マンション」として売り出すようなケースです。投資物件には投資物件の販売価格決定のメカニズムがあります。それはマンションそれぞれの市場価値よりは、その物件からの収益性に大きく左右されます。利回りによって価格づけしていたものが、退出によって収益物件でなくなったならば、価格の見直しが求められるでしょう。

完成時期の変更

新築一戸建てでは図面上に完成予定の時期が示される事があります。日付までは記載されないにせよ、5月中旬完成予定だとか11月下旬完成予定などとある程度の目安が書き込まれます。こうした予定は当然変更になる事もあります。長雨で工事が進まなければ完成も遅れます。すると本来なら完成していたであろう時期を前にして、予定が繰り越されます。それが反映されれば完成時期も変更されうる事項となります。

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