物件購入

不動産を共有名義にする事によるメリットとデメリット

住宅購入に際して不動産の名義を共有にする事は割とよく見られる事です。どうして共有になったのかはそれぞれ異なる理由がありますが、共有名義にする事でどのような違いが生じるのか気になるところです。どういった場合に共有名義になるのか、共有によるメリット・デメリットはなんなのか考えてみましょう。

共有とは

共有とは所有権を複数の主体によって保持する事を言います。各共有者は権利の割合に応じて持分を有し、不動産の場合には登記簿上に共有者全員が持分と共に記載される事になります。ではどういった場合に共有になるのか幾つか事例を挙げてみます。

夫婦共働きで住宅購入

夫婦が共働きでそれぞれが住宅ローンを組む場合です。4000万円の物件を2000万円ずつ分担する場合それぞれ二分の一ずつ持分を持つことになります。仮に旦那さんが3000万円分、残りの1000万円分を奥さんが住宅ローンを組んで購入する場合には旦那さん四分の三、奥さん四分の一の持分となります。不動産の購入金額についてどれだけの分担割合になるのかがそのまま持分に反映されます。持分は夫婦で相談して比率を決める側面もあるのですが、実際に負担する割合と異なる持分だと納税する際に贈与として見なされる事もあるのでその点ご注意ください。

どちらか一方が自己資金を出す場合

夫婦のどちらか一方が自己資金を住宅購入資金に充てる事もしばしば見られます。4000万円の物件で奥さんが1000万円の現金を出すような場合です。結婚前からコツコツためていたとか、実家のご両親からの資金援助だとかお金の出どころは様々ですが、いずれにせよ出した分の持分を持つ事となります。住宅購入において奥さんが持分を持つケースではこうした親御さんからの資金援助がよく見られます。親御さんとすればお金を出した以上自分の娘にちゃんと持分を持ってほしいと考えるのが当然ですからね。

相続

所有者が亡くなった時に相続人が複数存在していた場合にも共有となります。相続人それぞれに受け継がれる相続財産に対する権利を「相続分」と言います。相続分は民法によって割合が定められていて、例えば配偶者が二分の一、残りの二分の一を子ども達で均等に分割して相続するというのがよく見られるケースです。お子さんが三人ならば、配偶者(お母さん)六分の三、子供がそれぞれ六分の一ずつ相続します。遺言だとか遺留分だとか、特別受益だとか、割と込み入った事情で増減はありますが、原則としては以上のようになります。このように民法の規定に従った割合の事を法定相続分と言います。相続人としては上記配偶者・子の他に親、兄弟そして孫なども場合によって相続人となりますが、これらはまた別の機会でご説明するとします。親の場合の相続分、兄弟の場合の相続分など割合が変わりますのでご注意ください。また孫の場合は代襲相続と呼ばれます。

ある不動産について相続人同士の持分がどうなるのかはケースバイケースです。何故なら相続財産の中に現金や有価証券など他に資産があった場合、それらの総額に対して相続分による分配を行うからです。めぼしい財産が不動産だけならば、対象不動産の持分イコール相続分と言う事も考えられますが、相続人の一人が現金、他が不動産などと相続する対象が異なる事もあり得ます。

私道持分

不動産を購入した場合に前面道路が私道の場合に見られます。公道ならば各自治体が道路の所有者となるので道は完全に公共物として扱われます。道を通るのに誰に気兼ねすることもありません。ところが私道の場合は見た目には明らかに道路であっても実際には誰かの所有物という事になり、場合によっては通行を制限される可能性があります。「私道につき大型車両通行禁止」なんて看板が立てられているところがまさにそうです。

家を建てる場合には建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。いわゆる接道義務というものです。建築基準法上の道路というのは例えば市道などです。前面道路が公道ならば基本的に接道義務を果たす場合の道路として扱われます。では私道の場合だとどうでしょう。この場合にも建築基準法に定める一定の条件を備えればこうした道路として扱われます。これは例えば位置指定道路などが挙げられます。

家を建てるための道路として認められるとは言え、私道は私道。どなたかの所有する土地である事に変わりありません。こうした場合に、その道路に面している住宅所有者複数人で共有する事がしばしば見られるのです。考え方としては取引の対象となる敷地に付随する権利と捉えればいいでしょう。接道義務は絶対です。前面道路たる私道の持分を持つことが、敷地に家を建てるための前提条件となります。

共用部持ち分

公団団地では団地に住む人全体で利用する施設があったりします。集会場や管理事務所などがそれです。団地で生活する全世帯による共有ですので、各人の持分は微々たるもので、不動産的な価値はあくまで専有部分に付属するものであり、それ自体ではほぼありません。マンションの敷地権もこれに近い発想です。マンションの底地自体は各専有部分に付従するので、土地の所有権としての資産価値を考える事に意味はほとんどありません。

共有によるメリット

住宅ローン控除が夫婦それぞれ受けられる

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に、住宅取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない人の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。給与所得者の場合、所得税は給与から源泉徴収されているため、確定申告を行うことで、すでに納めている税額から戻ってくることとなります。夫婦が共働きの場合に共有名義にすると、夫と妻それぞれの所得税、住民税に対して住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると、より減税額が多くなります。

平成26年4月に消費税が8%になったのを受けて住宅ローン減税制度が拡充されまして、それまで各年20万円、最長10年間で200万円まで控除を受けられたものが、各年40万円、最長10年間で400万円までの控除を受けらようになりました。さらに長期優良住宅では各年50万円、10年間で500万円までの控除が受けられます。最近の新築一戸建てでは長期優良住宅も増えましたので、その恩恵はしっかり受けるようにしましょう!

売却するときの3,000万円特別控除を夫婦それぞれ受けられる

不動産を売却するとき譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これは不動産を売却したとき、譲渡益が出た場合に最高3,000万円分控除できるというものです。共有名義の場合には、それぞれ3,000万円(合計6,000万円分)控除できるため、高額な売買物件の場合には税金のメリットがあるといえます。

ただし、一般の住宅を売却して3,000だとか6,000万円の利益が出るという事も今の時代ではほとんど聞かないので、制度上の恩恵を受けるために共有名義にするというほどのものではないでしょう。

単独では買えなかったであろう場合に購入できる

不動産を購入するにあたって旦那さんあるいは奥さん単独だと金額に届かない場合に、夫婦の収入を合算すれば希望の物件が買える事があります。どちらか一方の年収だと届かない物件でも購入できるため、選択肢は広がります。夫婦で住宅ローンを組む方法には「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の三つの方法があります。連帯保証型は単独では届かない物件が買えるという事くらいでメリットは正直少ないもの。また、この場合には夫婦共有とはなりません。連帯債務型だと多少メリットが増えるものの、団体信用保険(以下団信と略します)において夫婦そろって加入できないできない事があります。ペアローンでは初期費用が他の形態に比べて二倍かかってしまうものの将来的な不安を取り除けるというメリットがあります。以下をご覧ください。

連帯保証型

契約の主体は夫婦どちらか一方で、もう一方は連帯保証人という位置づけとなります。連帯保証人は世間が通常想像するようにリスクだけがのしかかるイメージです。結果として単独では購入できない物件が買えるものの、連帯保証人が負う責任に比べると、その後の不安が残ります。また、この場合は共有とはなりません。

例えば旦那さんが契約の主体となり奥さんが連帯保証人となる場合

前述した共有によるメリットの一つ「住宅ローン控除」を夫婦それぞれが受ける事はできません。契約の主体である旦那さんだけがこの控除を受けられ、奥さんは受けられません。夫婦合算という事でなんとか物件を買えはしましたがあくまで旦那さん単独での所有となり共有ではないからです。また、団体信用保険(以下団信と略します)に加入するのも旦那さんのみとなります。この団信に奥さんが加入しないというのは明らかにデメリットですね。もしどちらかが亡くなったり、重篤な疾病を発症した場合に、旦那さんに起こった事ならば残債はゼロ。つまり、住宅が残りかつローンの返済も以後免除されます。ところが奥さんに起こったとしたら、旦那さんはローンの返済を続けなければなりません。共働きだからこそ返済できていた状況が、旦那さんだけの収入だと立ち行かなくなる可能性だって十分考えられます。

連帯債務型

一方が主債務者、他方が連帯債務者となって住宅ローンを組む形態です。夫婦双方が借入額の全額分の支払い義務を負うものの、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるというメリットがあります。また、夫婦による共有と言う事でそれぞれ持分を持ちますが、団信については一般の金融機関だと主債務者のみの加入となります。これがフラット35だと夫婦双方加入できますのでその点を考慮してフラット35で住宅ローンを組むという選択肢も必要になるかと思います。ただし、フラット35は長期固定金利ですので、変動金利を考えていた方は路線を変更しなければならないでしょう。

ペアローン

夫婦別々に住宅ローンを組み、それぞれが各自の借入額に対して支払い義務を負います。つまり夫婦それぞれが主体となって計2つの金消契約を結ぶという事になるので、事務手数料などの諸経費が単純に二倍となります。しかし、それぞれ独立した契約と言う事で住宅ローン控除を夫婦それぞれ受けられるとともに、団信についてもそろって加入する事ができます。初期費用は高くなるものの、共有による最大のメリットとも言うべき住宅ローン控除を夫婦ともに受けられるのが何よりのメリット。次に夫婦そろって団信に加入できることで、将来に対する不安を軽減できます。ただし、団信については各契約ごとの加入となるため、旦那さんが亡くなった場合は旦那さんの残債のみが、奥さんが亡くなった時は奥さんの残債のみが無くなります。一方が無くなるのでその分の負担はなくなりますが、生存された側は返済が続きます。金利を上乗せする事で夫婦のいずれかが死亡してもどちらの団信にも適用され、住宅のローンの残高がゼロになるという特約もありますので、それぞれ検討されている金融機関にお尋ね下さい。

共有によるデメリット

共有者の承諾を得ずに売却することができない

不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要となります。手続き的には登記の際に共有者全員の承諾証を添付する事でそれぞれの意思を確認する事とされています。
考えられるケースとしては離婚や相続による共有の場合が挙げられるでしょうか。離婚の場合なら夫婦の合意、相続の場合だと相続人全員の合意に基づいてのみ対象不動産を処分できるという事になります。

共有者が亡くなった場合、相続の対象となる

不動産の共有者が亡なくなるとその持分は相続の対象となります。相続人がもう一方の共有者だけならば問題はないのですが、相続人が複数いる場合ちょっと困った状況になるかもしれません。想定されるのは親子ローンなどで同居する長男が父親と共有者となっている場合です。相続人は母親と他の兄弟一人だったとして、同居する母親は問題ないにしても、別で暮らす兄弟が遺産分割を求めてくる可能性があります。持分はれっきとした財産ですから、相続人にはそれを相続する正当な理由があるからです。

相続分に応じた現金を支払う事で解決できるかもしれませんが、そもそも不動産の価格をどう評価するかで対立してしまうかもしれません。最悪不動産を売却して現金化すれば公平に分割できるのでしょうが、そこで生活していた長男一家にとっては痛手ですよね。お子さんのいらっしゃらない夫婦の一方が亡くなった場合にも義理の父母が相続人となってややこしい事になる事も考えられます。

夫婦が離婚すると、その不動産を売却しなければならないかもしれません

円満夫婦でもふとした事で亀裂が入る事があります。もし夫婦が離婚したとしたら結構大変な事となります。離婚して尚同居するという事もあるのかもしれませんが、多くは旦那さんなりなんなりが出ていくことになるでしょう。そうなると出ていった方が引っ越し先の家賃プラス住宅ローンを払い続ける事が困難になるケースも当然考えられます。協議の結果不動産を売却するとして、残債をすべて消せる金額で売れるかどうかはわかりません。不動産は人が住んだ時点で何割か評価を下げるのが一般的。頭金を相当額入れていなければ多くの場合売却金額で住宅ローンの残り金額を返済できない事となります。金融機関は貸し出した金額全ての返済が受けられない限り抵当権の抹消に首を縦に振りません。となると不動産の売却は不可能です。手持ちの現金があれば、それで足りない分を補えるとしても、どうにか不動産を売却できたとと言う事にしかなりません。双方あるいはどちらか一方が受けた経済的損失はかなりのものとなりますよね。それぞれ一から出直すというよりは、マイナスから再出発と言う状況になるかもしれません。

贈与税がかかるかもしれない

夫婦の一方が仕事をやめると、一人で二人分のローンを返済しなければなりません。そうなると以後の返済分が贈与とみなされ贈与税が課せられるかもしれません。

団信への未加入で将来困難な状況に陥る可能性

団信については前述した通りローンの組み方によって加入できないケースが生じます。それとは別に夫婦とも加入できることを知らなかったり、知っていても保険料が割り増しになるので、1人だけで加入するケースなどが考えられます。団信は万一の際に残された家族がどうにか生活できるための命綱とも言えるものです。不動産購入への情熱の中で決してその存在を見失わないようにしていただきたいと思います。

 

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