物件購入

不動産売買契約と決済

不動産売買では二つの「ヤマ」があります。
不動産売買契約が一つ目の「ヤマ」、決済が残るもう一つの「ヤマ」となります。
通常の買い物ではお金の支払いと引き換えに品物を受取ればそれで終わりです。
法律的に言えばお店から所有権が買主に移転した事になります。
ところが、不動産取引では札束抱えて現地で売主に支払うと同時に、
直ちにそこに住み始めるわけにはいきません。
所有権の移転も「登記」が必要となります。

不動産取引では手持ちの現金で支払う事はそれほどありません。
住宅ローンを組み、銀行からの融資を受けて支払う事になるため、
買う事を決めてから住宅ローンの審査を受け、金消契約を結ぶなど、
支払日までに手間も時間もかかります。
それだから買い付の意思表示を形に残すためにまずは売買契約を締結し、
そのご残金決済で所有権移転に向けての手続きを進めるのです。

売買契約は書面による

売買契約はきちんとした書類を取り交わして行います。
売買金額、物件の面積などの表示的なものから
違約金や解除の方法など契約上の取り決めを事細かく書面上に表して取り決めを行います。

不動産売買契約で特徴的なのは買主が手付金を支払う事です。
こうする事によって売買契約が一方の都合によって安易に撤回され他方に損害を与えないようにします。

重要事項説明

宅建業法で定められたもので、売買契約の前に宅地建物取引士が行います。
売主様、買主様に対して重要事項説明書を交付し、それに基づき説明します。
途中わからない事があればその場で質問すればわかりやすく説明します。
新築一戸建ての売買契約では「売主」様は重要事項説明は受けません。
何度となくこうした取引をしていますし、熟知しているからです。
買主様が早めに来店し重要事項説明を受け、それが終わる頃に売主様側担当者が来るのが通例です。

そもそも重要事項説明は対象についての説明であり、
法的にも売主に対して行う義務はありません。
ただ、中古物件の売買では売主様、買主様同席の上重要事項説明、契約と進むため、
買主様に説明するのと同時に売主様にも確認していただくという意味合いを持ちます。

売買契約で必要なもの

売買契約で必要となる書類は売主様と買主様とで異なります。
その場で所有権移転が行われるわけではないとは言え、
売買契約という重い取引が行われますので所持品等しっかり確認して臨みましょう!

買主様に必要なもの

不動産の売買において買主様は手付金を支払います。印紙代も含めて当日までに用意しましょう。
新築一戸建てを購入する場合には購入申し込み後直ちに日程を調整し、
2~3日中には売買契約を行います。
指値交渉をする場合には申し込み当日に売買契約を行う事があるくらいですから、
慌てて手付金を用意するような事もあります。
では以下で必要なものを列記します。

  • 印鑑(ローン利用の場合は実印)
  • 手付金
  • 印紙代(売買代金によって異なります)
  • 仲介手数料の半金(会社によって異なります。弊社では不要です)
  • 本人確認書類(個人では免許証、法人では登記事項証明書・印鑑証明書等)

もし代理人による契約を行う場合には上記に加えて以下のものが必要です。

  • 委任状(本人の自署と実印を押印)
  • 本人の印鑑証明書(3カ月以内のものを1通)
  • 代理人の印鑑証明書(3カ月以内のものを1通)と実印
  • 買主様または売主様の本人確認書類※+代理人の方の本人確認書類

売主様に必要なもの

売主様はこれから物件を手放すのですから、
その意思確認が重要となります。
そのため買主様に比べて必要物が多くなります。

  • 登記済証または登記識別情報(買主様に提示)
  • 実印(共有の場合各々)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)
  • 管理規約等(マンションのご売却の場合)
  • 付帯設備表
  • 建築確認通知書(検査済証)
  • 建築協定書等(協定がある場合)
  • 登記簿謄本、地籍測量図、建築図面(対象不動産のみならず前面道路道路の分も)
  • 固定資産税納付書
  • 印紙代(売買代金によって異なります)
  • 仲介手数料の半金(会社によって異なります。弊社では不要です)
  • 本人確認書類(個人では免許証、法人では登記事項証明書・印鑑証明書等)

上記のうち登記簿謄本や地籍測量図などは実質不動産業者が用意します。

決済は事実上の所有権移転の日

決済は残金決済とも言います。
不動産売却価格から売買契約時に買主様が売主様に支払った手付金額を差し引いた残りの金額について、
買主様から売主様に支払われます。

代金の支払いを下のだからすぐに所有権が売主様より買主様に移転するわけではありません。
登記には1週間から2週間程度かかるためその間は権利関係が不安定になります。
そこで司法書士という不動産登記のプロが立ち合って、
その間の権利変動を担保します。
実質的には決済日に所有権が買主様に移り、後日登記済証が届きます。

住宅ローン手続き

決済日は何日までにという形で売買契約書に規定されます。
その期日までに住宅ローンの審査等手続きを進めます。

詳細については「新築一戸建て購入の流れ」をご覧下さい。

事前審査、本審査と進み本審査が通ると金消契約(正式には金銭消費貸借契約という)を締結します。
事前審査に1~3日程度、本審査に1週間前後かかります。
本審査については翌日に承認されることもありますが、金融機関によっては2週間前後かかる事もあります。

金消契約というのは借り手と貸し手のお金の貸し借りに対する契約で、
平日に行われる事が多いです。
ただし、土曜日でも対応してくれる金融機関がありますので、
担当者に確認してみましょう!

平日仕事を休めない方にとっては土曜日でも金消契約できれる金融機関は貴重ですからね。

所有権移転手登記続き

決済日までには資金的な準備の他、所有権移転登記に向けた準備も必要となります。
中古物件と新築物件とでは若干やるべき事が異なるのですが、
時間は思ったほどありません。

担当者と協力しながら着実に準備を進めましょう!

新築一戸建ての場合

新築一戸建ての場合には建物が未登記の状態です。
所有権移転登記をするためには建物の表示登記が必要となりますので、
契約後速やかに表示登記の手配を土地家屋調査資さんに依頼します。

実務上ではこうした手続きは仲介業者の方で手配しますので、
購入予定者様は必要な書類を用意して担当に渡せば大丈夫です。
表示登記も一日や二日でできるものではありませんので、
早め早めに手続きを進めましょう。

現在住んでいるお部屋が賃貸の場合にはその賃貸契約書や住民票、委任状が必要となります。

中古物件の場合

中古物件の場合には既に建物の登記も終わってますので、
表示登記をする必要は有りません。
時間的には多少余裕がありますが、油断はできませんね。

ここでは売主様が購入された時に設定した抵当権などの抹消登記、
あるいは途中氏名や住所が変わった場合に必要とされる変更登記等が求められます。

実際には決済後の所有権移転登記と同時に申請を行うのですが、
必要な書類を揃えておかなければなりません。

司法書士さんと連絡をとりながら準備を進めましょう。

決済で必要なもの

決済は住宅ローンを組んだ金融機関で行われる事が多いです。
大安、友引などの日を選ぶと金融機関もいっぱいで場所が見つからない場合には、
不動産業者の店舗で行う事もあります。

ただし、大きなお金が動く場面ですので、できれば金融機関で行う事が望まれます。
決済日には売主様、買主様だけでなく司法書士も居合わる必要がありますし、
日程をずらすと言う事は到底考えられません。
売買契約以上に大切な日ですのでくれぐれもお忘れ物なきないようお気をつけ下さい。

買主様に必要なもの

  • 残代金(現金にて購入の場合、住宅ローンの場合は金融機関で融資実行と同時に振り込み)
  • 認印(共有の場合各々、住宅ローンの場合は実印)
  • 印鑑証明書(3カ月以内発行のもの、通数要確認)
  • 金融機関預金通帳・通帳印(住宅ローンの場合)
  • 住民票
  • 登記費用(所有権移転登記・抵当権設定登記)
  • 固定資産税等清算金(固定資産税を日割計算で算出)
  • 住宅家屋証明書(軽減措置対象の場合)
  • 管理費等清算金(マンション等の場合)
  • 火災保険料
  • 本人確認書類(個人では免許証、法人では登記事項証明書・印鑑証明書等)
  • 仲介手数料残金

売主様に必要なもの

  • 土地・建物登記済証
  • 実印(共有の場合各々)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
  • 住民票・除票(住所変更している場合)
  • 地籍測量図・建築図面・建築協定書等
  • 付帯設備取扱説明書
  • 清算金等
  • 登記費用(抵当権抹消・住所変更等)
  • パンフレット・管理規約・使用細則・管理組合総会議事録等(マンション等の場合)
  • 抵当権等抹消書類
  • 借入金融機関預金通帳・通帳印
  • 仲介手数料残金
  • 本人確認書類(個人では免許証、法人では登記事項証明書・印鑑証明書等)

お引越し

残金決済後直ちに所有権が移転したわけではありませんが、
前述したように事実上移転しいます。
日程を決めてお引越しです。
郵便物の移送手続きを行い、郵便受けに表札をつけましょう!

引越し後建物等について不具合を見つけたような場合には、
すぐに仲介業者に相談しましょう!
契約上の取り決め次第ですが、補修等してもらえるかもしれません。

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