住宅ローン

【フラット35】とは?そのメリット、デメリットとは?

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して行われる長期固定金利住宅ローンの事をフラット35といいます。フラット35は比較的審査が通りやすく将来のライフプランが立てやすいため多くの人に利用されます。また、その利用のために一定の技術基準を満たしている必要があるため、購入者にとって一定の性能を備えていることが明らかとなります。

長期固定の住宅ローンです

借り入れから最長35年間一定の金利で組まれる住宅ローンであり、返済終了までの借入金利、返済額が確定するため、ライフプランを立てやすい。変動金利だとその後金利が上昇すれば返済総額が増えてしまう可能性がありますが、固定金利だとそうした変動のリスクがありません。借入時に毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができ、安心です。低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定することができます。ただし、フラット35では、全期間を通じて同じ金利のタイプのものの他に、返済期間が10年経過した時点で金利が変更される「段階金利」の固定金利型商品もあります。この「段階金利」、一見すると長期固定金利の良さが損なわれてしまうのではないか?と思われますが、そうではありません。段階金利型を扱う多くの金融機関では、20年間の返済期間が多いわけなのですが、前半10年間(フラット35Sでは5年間も可能)を低い金利で、
後半10年間を前半よりも高い金利に設定します。借入時に返済額が確定する、固定金利型のメリットを生かしつつ、前半が低金利、そして帳尻を合わせるように後半を高金利にするという事なので、返済総額としてはほぼかわらないのですね。

三段階の検査で適合証明書交付

設計(設計検査)・工事の途中(中間現場検査)・竣工後(竣工現場検査)の三段階に渡って検査が行われ、それらに合格すると適合証明書が交付されます。この適合証明書は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうかを審査するもので、適合証明検査機関へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されるます。

新築一戸建ての販売図面に「フラット35対応物件」とあった場合でも適合証明の申請に別途費用がかかる事があります。ご利用をお考えの方は必ず確認しましょう。

フラット35が利用できる住宅

フラット35を利用できる物件は、一定の技術基準をクリアしているという事ですから、フラット35を利用しない場合でも住宅について一定の性能を有すると判断できます。また、フラット35が利用できる物件については客観的な性能の基準をクリアしていると言う事で売却する際にもアピールできます。フラット35Sではフラット35の技術基準に加えてさらに高い基準を設けおり、金利優遇を受けれるなどのメリットがあります。フラット35Sについてもっと詳しく知れば得たい方は「【フラット35】Sとは」をご参照下さい。

フラット35の利用

実際にフラット35を利用したい場合には適合証明書を取扱金融機関に提出し、その金融機関で審査を受けます。その審査を通れば融資を受けることができます。

フラット35のメリット

  1. 35年の長期にわたる固定金利
  2. 保証料が不要、保証人不要
  3. 繰上げ返済手数料が不要
  4. 審査機関の審査を受けるため建物について一定の品質が確保される

フラット35のデメリット

  1. 建設費または購入価額が1億円以下の住宅が対象となる
  2. 融資可能額は100万円以上8,000万円以下
  3. *融資率に応じて借入金利が変動したり、審査が厳しくなる
  4. 融資実行時の金利が適用されるため、その間金利が確定できない

例えば1億円を超えるような物件を買いたい場合には使えません。
またちょうど1億円なら使えますが8,000万円を超える分には使えません。足りない2,000円分をどうするの問題となります。

*融資率
【フラット35】のお借入額 ÷住宅の建設費または住宅の購入価額  の事で
例えば4,000万円の購入価格について4,000万円融資を受けるなら10割となり、
3,600万円融資を受けるなら9割となります。

以前は住宅の建設費または住宅の購入価額の9割までしか借りられない時代もありましたが、今は10割まで可能です。ただその際には金利等で若干不利になる事があり得るということです。
また、フラット35の諸々の条件については現時点でという事でまたさらなる変更があります。

金利の適用について、フラット35では「実行時」を基準にします。
申し込みから実行までにある程度の時間がかかりますので、その間に金利が下がればいいのですが、上がった場合には不利益を被ります。

フラット35の金利

各取り扱い金融機関ごとに金利は異なりますので確認が必要です。史上最低水準の金利の恩恵はフラット35でも同様に受けれます。今のところ借入れ期間21年~35年ものの金利でさえ1%台半ば前後です。

フラット35の事前審査と本審査

フラット35にも他の住宅ローン同様に事前審査があります。住宅ローン審査は一般に事前審査と本審査という二段階で行い、事前審査に通れば本審査もほぼ通ると思っていいわけなのですが、フラット35では「仮審査」 と「本審査」の二段階の審査となり、仮審査に承認されても本審査で承認されない事がわりと多く見られます。審査については「住宅ローン知っておきたい基礎知識」に詳しく書いているのでそちらをご覧下さい。そもそも、ここで行われる仮審査は取り扱い金融機関での審査であって、住宅金融支援機構が行うものではありません。住宅購入資金を貸し出すのはあくまで支援機構なのでそこでの審査こそ「貸す側が本気で行う審査」なのです。その為本審査では住宅金融支援機構の独自の基準で審査を行うことになります。これに通ると融資が実行され住宅を取得できます。フラット35の審査に通った場合にフラット35Sの技術基準を満たしている場合には一定期間金利優遇を受ける事ができます。

フラット35技術基準

【フラット35】を利用するためには適合証明書が必要となります。その適合証明を受けるための基準について
住宅金融支援機構が定めたものが「フラット35技術基準」です。

新築住宅の技術基準

新築住宅で適合証明を受けるための記述基準です。

接道

原則として一般の道に2m以上の接道

住宅の規模

70m2以上(一戸建て等)、30m2以上(共同住宅)
(住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません)

住宅の規格

原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、炊事室、便所、浴室の設置

併用住宅の床面積

併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

戸建型式等

1)木造の住宅(耐火構造の住宅及び準耐火構造の住宅以外の住宅をいいます。)は一戸建て又は連続建てに限る
2)耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます。

断熱構造(断熱等性能等級2または省エネルギー対策等級2)

住宅の外壁、天井又は屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工
(1)住宅の各部は、気候条件に応じ、室内の温度を保ち結露を防止する構造とします。
(住宅性能表示制度の省エネルギー対策等級2レベルの内容です。)
(2)グラスウール等の繊維系断熱材等の透湿抵抗の小さい断熱材を使用する場合は、断熱材の室内側に防湿層を設けます。

ただし、次のア~エのいずれかにあてはまる場合は除きます。

ア VI地域の場合
イ コンクリート躯体又は土塗り壁の外側に断熱層がある場合
ウ 床断熱において、断熱材下側が床下に露出する場合又は湿気の排出を妨げない構成となっている場合
エ 断熱層が単一の材料で均質に施工される場合で、次式の値(T)が断熱地域区分に応じて、次表の値以上となる場合

※ 断熱等性能等級の「外皮平均熱貫流率基準等」、省エネルギー対策等級の「熱損失係数等による基準」注)、「年間暖冷房負荷の基準」注)等による方法も適用可能
注)平成27年3月までに設計検査の申請を行うものに限ります。ただし、改正前の基準である「省エネルギー対策等級」を用いて設計住宅性能評価又は長期優 良住宅認定を受けている場合は、平成27年4月以降も適合証明の手続で当該評価書・認定書等を活用することができます。なお、改正前の基準を用いて設計住 宅性能評価又は長期優良住宅認定を受けるためには、平成27年3月までにそれぞれの申請を行う必要があります。

住宅の構造

耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
*準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
*耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。
*耐久性基準は、住宅性能表示制度の劣化対策等級2レベルの内容。

配管設備の点検

点検口等の設置(共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと)
(1)一戸建て住宅等(共同住宅以外)の場合、給排水その他配管設備(配電管及びガス管を除く。)で炊事室に設置されるものが仕上げ材等により隠されている場合は、点検又は清掃に必要な間口を当該仕上げ材等に設けるものとします。
(2)共同住宅の場合、給排水その他の配管設備(配電管を除く。)で各戸が共有するものは、構造耐力上主要な部分である壁の内部に設けないものとします。

区画

住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画

(1)住宅と住宅の間及び住宅と住宅以外の部分の間は、原則として耐火構造又は1時間準耐火構造の壁又は床で区画します。
(2)住宅と共用部分との間の開口部は、防火戸とします。
(3)併用住宅においては、住宅部分と非住宅部分の間を壁・建具等により区画します。

※ 共用部分とは、2戸以上の住宅が共用する廊下、階段等をいいます。

床の遮音構造(共同住宅の場合のみ適用)

共同住宅における住宅の居住室の上にある床等は、鉄筋コンクリート造の均質単板スラブで厚さ15cm以上又はこれと同等以上の遮音上有効な構造とします。

維持管理基準(共同住宅の場合のみ適用)

  1. 管理規約・・・管理規約に所定の事項が定められていること
  2. 長期修繕計画・・・計画期間20年以上

住宅の耐久性

(1) 外壁に接する土台を木造とする住宅

次のすべてに適合するものとします。
土台の防腐・防蟻措置は、次のいずれかとします。
ア ひのき、ひば、べいひ、べいすぎ、けやき、くり、べいひば、台湾ひのき、ウェスタンレッドシーダー、こうやまき、さわら、ねずこ、いちい、かや、インセンスシーダー若しくはセンペルセコイヤによる製材又はこれらの樹種を使用した集成材等注)を用います。
イ 製材の日本農林規格(JAS)等に規定する保存処理の性能区分のうちK3相当以上の防腐・防蟻処理材(北海道・青森県はK2相当以上の防腐処理材)を用います。
土台に接する外壁の下端には水切りを設けます。
注)集成材等: JASに規定する化粧ばり構造用集成柱、構造用集成材、構造用単板積層材(LVL)又は枠組壁工法構造用たて継ぎ材

(2) 換気設備の設置

住宅の炊事室、浴室及び便所には、次の1又は2の設備を設けます。

機械換気設備
換気のできる窓

(3) 住宅の構造

住宅は次のいずれかに該当するものとします。

主要構造部を耐火構造とした住宅であること
準耐火構造(省令準耐火構造の住宅を含む)の住宅であること
省令準耐火構造の住宅とは
耐久性基準に適合する住宅であること
※ 部分的に耐火構造または準耐火構造とならない場合(混構造の場合)、建築物全体を工法ごとの耐久性基準に適合させることが必要となります。

基礎の高さ

土台などの木部への雨のはね返りの防止や、床下の点検のしやすさなどを考慮して、基礎の地面からその上端までの高さを40cm以上としています。

中古住宅の技術基準

中古住宅について適合証明を受けるための技術基準です。

接道

原則として一般の道に2m以上の接道

住宅の規模

・70m2以上(一戸建て等)、30m2以上(共同住宅)
※ 店舗付き住宅などの併用住宅の場合の住宅の床面積は、住宅部分の床面積をいいます。
※ 住宅の床面積は、車庫、共用部分(共同住宅の場合)を除きます。

・併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗・事務所等)の床面積以上とします。

住宅の規格

原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、炊事室、便所、浴室の設置

併用住宅の床面積

併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

戸建型式等

1)木造の住宅(耐火構造の住宅及び準耐火構造の住宅以外の住宅をいいます。)は一戸建て又は連続建てに限る
2)耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます。

住宅の構造

耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
*準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
*耐久性基準は、工法別(在来木造、枠組壁工法、丸太組構法、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等)になっています。

住宅の耐震性

建築確認日が昭和56年6月1日以後(※6)であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※)は、 耐震評価基準(※)などに適合)

※建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年4月1日以後とします。

※建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日以前の場合とします。

※耐震評価基準の概要は以下のとおり

  • 共同住宅以外(一戸建て・連続建て・重ね建ての住宅)の場合(在来木造工法の場合)
    (1) 基礎は一体のコンクリート造の布基礎等であること。
    (2) 以下の項目の評点を相乗した値(ア×イ×ウ×エ)が1以上であること。
    ア 建物の形(整形、不整形の評価) 耐震性イメージ
    イ 壁の配置(壁のバランスの評価)
    ウ 筋かい等の有無(壁の強度の評価)
    エ 壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)
  • 共同住宅の場合
    (1) 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないこと。
    (2) 平面形状が著しく不整形でないこと。
    (3) セットバックが大きくないこと。
    (4) ピロティ部分が偏在していないこと。

劣化状況

構造耐力上主要な部分等及び給水、排水、電気その他の設備が安全上、衛生上、耐久上支障のない状態であることとします。土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等(一戸建て等)、外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等  (マンション)

区画

併用住宅においては、住宅と住宅以外の部分の間を壁・建具等で区画されているものとします。

維持管理基準(マンションのみ適用)

  1. 管理規約・・・管理規約に所定の事項が定められていること
  2. 長期修繕計画・・・計画期間20年以上(作成時期が平成6年度以前の場合は15年以上)

借り換えの場合

借り換えの対象となる住宅について、住宅金融支援機構が定める技術基準

接道

原則として一般の道に2m以上の接道

住宅の規模

70m2以上(共同住宅は30m2以上)

併用住宅の床面積

併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上

戸建型式等

1)木造の住宅(耐火構造の住宅及び準耐火構造(省令準耐火構造を含みます。)の住宅以外の住宅をいいます。)は一戸建て又は連続建てに限る
2)耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます。

住宅の耐震性

建築確認日が昭和56年6月1日以後(※5)であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※6)は、機構が定める耐震評価基準などに適合)

  • 一戸建て、連続建て、重ね建て住宅の場合(在来木造の場合)
    1、基礎が一体のコンクリート造の布基礎(基礎ぐいを用いた基礎又はべた基礎を含む)であること。
    2、次の各項目の評点を相乗した値(ア×イ×ウ×エ)が1以上であること。
    ア)建物の形(整形、不整形の評価)
    イ)壁の配置(壁のバランスの評価)
    ウ)筋かい等の有無(壁の強度の評価)
    エ)壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)
  • 共同住宅の場合
    次の1から4までに適合する必要があります。
    ア)構造形式がラーメン構造と壁式構造の併用されていないこと
    イ)平面形状が著しく不整形でないこと
    ウ)セットバックが大きくないこと
    エ)ピロティ部分が偏在していないこと

とっても嬉しい♪仲介手数料最大100%OFF!物件情報

上へ戻る