住宅ローン

変動金利とは

「短期プライムレートに連動して金利が変動するもの」を言います。半年に一回、具体的には4月1日と10月1日の年2回金利を見直す。そのときの短期プライムレートをもとに金利が変わり、7月と翌1月の返済分から適用されます。

ただし、実際には5年間は返済額は変わりません。半年ごとの見直しで金利が上昇していた場合でも、返済額自体は変わらず、その中の利息と元金の割合を調整するわけです。

月々の返済額が上昇してしまうと家計に影響が出てしまうので、そうした事がないようにするためのルールというわけです。

低金利のうちに変動金利型を選んだ場合には、元金がどんどん減っていくのですが、金利が上昇するにしたがって元金の減りが遅くなってしまい、最終的な返済額が増えてしまうことになります。そう言った意味で、変動金利では利率上昇のリスクを借り手側が負うことになります。また、変動する金利によって返済総額も増減するため、借入れ当初の段階で返済総額を正確に把握する事もできません。

返済見直し125%ルール

ではもし急激に金利が上昇した場合に、5年後の返済額が急増してしまう事はあるのでしょうか?
答えは 「ノー」です。

返済見直し125%ルールという物がございまして、5年目の金利変更時には返済額を再計算するのですが、金利の上昇により返済額が増える場合でも、返済額は前回までの返済額の125%を限度とします。

以降、10年目、15年目・・・と5年ごとにご返済額を同様に再計算しますが、それぞれ前回までの125%を超えない金額で返済を続けて行きます。なお、返済額が減少する場合には、下限を定めず減額されます。

変動金利のメリット

  1. 固定金利より利率が低いのが一般的
  2. 他の住宅ローンタイプに比べて元金の減りが早い

変動金利のデメリット

  1. 金利上昇が続くにつれて利息の割合が増えてなかなか元金が減らない。
  2. 金利の上昇が急激な場合、利息の返済額が大幅に増え、毎月の返済額以上になってしまう。

特に2.の場合には返済し切れなかった利息分は翌月以降に繰り延べされ、元金は全く減らないは、未払いの利息分が生じてしまうは・・・大変な事になってしまいます。こうして繰り延べされた部分を「未払利息」と呼び、一般的には最終回で一括返済するのですが、場合によっては相当な負担となり、変動金利のリスクとして注意すべき点となります。

こう考えると変動金利は危険だからやめた方がいいのか?と思うかもしれません。が、そうとばかりも言えないほどの低金利がもう長らく続いています。

超低金利時代

概ね1998年から現在に至るまで「超低金利時代」が続いています。優遇を受けると都市銀行で「0.875%」などのように1%を切る利率となります。まだしばらくこうした低金利は続きそうですので、変動型を選ぶ選択肢も十分に「あり」ですね。

返済総額

住宅ローンを組む場合には総額でいくら返済する事になるのか、という観点も重要です。その場合に金利が0.1%違うだけでも結構な差が出てきます。なにせ30年も、35年も払っていくものですから。返済総額は期間が延びるほど、また金利が上がるほど増えるものです。例えば返済期間30年として金利が0.1%上がると50万円以上総額が増えます。1%だと500万円以上です。超低金利はもちろん固定金利にも有利に働きます。フラット35でもこの2月(平成27年)に最低金利を更新したばかりです。でもそれにしても変動金利との誤差は1%以上はあるでしょうか。そうなると総額でも750万円とか、35年ではさらにそれ以上になってしまいます。その差をどのように捉えかですね。購入時に500万とか1000万とか違っていたら、まるで別の物件が買えた事でしょう。それが金利1%前後の差で起こってしまうわけですね。そこらへんも踏まえて、変動にするのか固定にするのかを判断してみてください。

まとめ

  1. 変動金利は短期プライムレートに基づき半年ごとに金利見直し
  2. 返済額5年間一定ルール
  3. 返済見直し125%ルール(返済額が大幅に増えることはない)
  4. 超低金利では有利、金利上昇によるリスクは借主が負う
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