住宅ローン

住宅ローン審査とマイカーローンの優先順位

住宅を購入しようと思って住宅ローンの審査をしてみたら思いがけず通らなかった。どうしてだろうと思って確認したら、車のローンを組んでるからだとわかった。そうした事がしばしば起こるので、これから住宅の購入を考えている方は是非以下の内容を頭にいれていただきたいと思います。

住宅ローンを組む

この記事を読んでいる方は恐らくこれから住宅ローンを組んで住宅を買おうとしている方でしょう。あるいは、すでに審査をしていて、どうもうまく審査が通ってくれないと悩んでいる方でしょう。結論から先に言うと、住宅ローンの審査は自動車ローンの審査より厳しい。よって家も車も欲しいと言う場合にはまず最初に住宅ローンの審査をクリアして、しかるのちに自動車ローンの審査を受ける方が良い事になります。順番を逆にするとかなりの確率で住宅の購入を諦めざるを得ないか、不動産価格を下げるなどの変更余儀なくされるでしょう。

住宅ローンの審査基準

ここでまず住宅ローンの審査基準について確認してみましょう。各金融機関では一定の基準を設け、借入れ希望者の審査を行います。最初に事前審査を行い、その後本審査を行って最終的に貸すのか貸さないのかを判断します。事前審査では本人確認のできるもの、収入のわかる書類、そして勤続年数のわかるものくらいを用意すればよく、早ければ翌日に結果がわかります。しかも、多くの場合事前審査に通れば本審査も通ります。

こう聞くと、なんだ、住宅ローンの審査なんて簡単に通りそうじゃないか。そう思われるかもしれません。ところが、そうではないからこそこうした住宅ローンに関する記事が世に氾濫しているわけです。住宅ローン審査というのは、通る人にとっては容易に思われ、通らない人にとってはとんでもなく困難なものに思われるものです。話がそれたので元に戻すと、事前審査で用意するものは少ないですが、本審査では売買契約書、重要事項説明書などたくさんの書類等が必要となります。そのかわり、前述したように事前審査が通ってれば、誤申告等の不備がない限り概ね本審査も通ります。ちなみに、フラット35では仮審査、本審査が行われ、仮審査が通っても本審査で落ちる事がざらにあります。

では以下に示す一般的な審査基準をご覧下さい。

完済時年齢

完済時の年齢が80歳未満である事。借入れの年齢が40歳ならば35年ローンを組んでも75歳で完済するので問題なしです。46歳を超えてしまうと35年間めいいっぱい使ってローンを組む事はできません。返済年数で調整する必要が出てきます。

勤続年数

勤続年数は3年以上あると好ましいとされます。最低でも1年以上である必要があります。もし1年に満たない場合でも、可能性が無いわけでもないのであきらめずに、とりあえずは不動産業者に相談してみましょう。審査は総合的なものの判断ですから、勤続年数が1年の人よりも3年の人の方がその点では有利という事です。でも1年の勤続年数でも所属する会社の評価が高かったり、他の要素で補えればそれでいいわけです。

雇用形態

公務員・自営業・正社員・派遣社員・契約社員など。
派遣社員・契約社員の場合除外する金融機関もあります。

健康状態

団体信用生命保険への加入のため健康状態を調査します。

年収と返済負担率

 年収は最低200万円以上。
返済負担率は年収の25%~40%が上限。

担保評価

購入する不動産のの価値・評価。

融資可能額の割合

原則として全額融資を行わない金融機関もある。

上記項目について総合的に判断します。
さて、上記項目に一つ抜けている基準があるのですがわかりますでしょうか?
実はこれが一番ネックになるので是非注意してください。

個人信用情報

我々業界人は「こしん」と呼びます。審査申し込みをした人について個人情報機関に照会を行う事です。ここでもし何かが出てきたときには恐らくアウトです。個人情報機関には過去の延滞等のデータが記録されています。クレジットカードの支払を滞っただとか、過去に消費者金融で借入れを行ったとか、金融機関が「貸したくない」と思われるような情報が記録されているのだとしたら、かなり状況は厳しいです。それでもどうにかできる事もあるので、正直に腹を割って担当の営業さんなどに相談してみてはいかがでしょうか。

自動車ローンは返済負担率を圧迫する

ここで上記審査基準の中にあった返済負担率に焦点をあてます。家が先か?車が先か?もし迷ったならば、「まずは家、その後で車」と言うのにはわけがあります。住宅ローンの審査が厳しいと言う一般論とともに、返済負担率の問題があるからです。

返済負担率は返済比率とも呼ばれるのですが、以下のような計算式で求めます。

返済比率(%)=一年間の元利金等返済額÷税込み年収×100

一年間の元利金等返済額というのは簡単に言えば月々の返済を一年分合計した金額です。
月5万円返済するのなら5×12=60万円となりますね。それを年収で割ったものに100をかけた数字が問題だと言うのです。そしてこの返済負担率は25%~40%を上限とすると言うのです。どういうことなのか事例を挙げてみます。

年収400万円、住宅ローン月々12万円の返済

月々12万円の返済をしているので一年間で144万円となります。その144万円を年収400万円で割ると、

1,440,000÷4,000,000=0.36 0.36×100=36

となりますので返済負担率が36%となり、さきほどの25%~40%という範囲内である事がわかります。
他の要素を考慮して十分審査に通るレベルですね。

さていよいよここで車のローンの影響について考えてみましょう。
上記ケースで実は車のローンを月々2万円返済していた時。

年収400万円、月々14万円の返済(住宅ローン12万円と自動車ローン2万円)

月々14万円の返済をしているので一年間で168万円となります。その168万円を年収400万円で割ると、

1,680,000÷4,000,000=0.42 0.42×100=42

となりまして、ぎょぎょぎょ~~となりませんか?つまりこれは返済負担率42%となり、限界突破してしまっているのです。

自動車ローン月々2万円て事で、そもそも何回返済を選んだのかが不明なので車の金額まではわかりません。ただ、概ね100万円いくかいかないかくらいで考えみて、それくらいの金額が、2,500万円だとか3,000万円だとか、それよりもっと高いものになるかもしれない不動産の購入にストップをかけてしまうわけです。

自動車が安いとは申しませんが、一般車なら不動産ほどではありませんよね?なのに何故ここまでの影響があるかというと、自動車ローンは返済年数が短いため、相対的に月々の返済額が大きくなるからです。

長期の住宅ローンと短期の自動車ローン

自動車と不動産では多くの場合桁が一つ違うくらいの価格差があります。けれども最長35年の住宅ローンと平均5~6年前後の自動車ローンとでは月々の返済額ではそれほどの差が出ません。返済年数の違いが両者の月々の返済額の差を縮めており、逆に言うと相対的に大きな自動車の返済負担率が住宅ローンの審査に大きな影響を及ぼしてしまいます。

そもそもの話ですが、住宅ローンの審査では他の借り入れがあるかどうかをチェックします。そして、他に借金があること自体がマイナス評価に繋がります。滞納したなどの情報があれば大ダメージですし、クレジッドカードによるキャッシング履歴も相当なダメージで、都市銀行などでは門前払いとなります。

当然自動車ローンが住宅ローン審査の足を引っ張るのは明らかです。とは言え、自動車ローンが残っていると必ず審査で落とされるわけではありません。他の要素を総合的に見て大丈夫と判断すれば審査に通ります。足を引っ張る要素があってもそれを押し上げる要素があるなら大丈夫だと言う事です。

そうであるなら、もろもろ不安を抱えている場合だと、足を引っ張るような要素を排除した方がよいとなります。

不安があるからこそ万全を期す

最初に申したとおり審査に通る人はどこででも通るものです。通りにくいからこそ、なんとか通したいと必死になるわけなんですよね。そのためにはできる事はすべてやらなければなりません。足を引っ張るような要素はどんどんこそげ落としていくのです。

クレジットカードを持ち過ぎない

クレジットカードを複数枚持つのも審査にはよくありません。それぞれの限度額を合計して、判断されてしまうからです。つまりこういう事です。例えば3枚のクレジットカードを持っていると金融機関ではそれら3枚のクレジットカードをめいいっぱい利用しているものとして(あるいはいつでも枠いっぱいに利用してしまうものとして)、その枠全部を合計して判断するため、審査が通っても減額されてしまうなどの事態になってしまうかもしれません。良く使う1枚を遺して残りを解約してしまうか、思い切って全部解約してしまうくらいでいいのではないでしょうか。それと、クレジットカードで買い物するときに二回以上のリボ払いにしてしまうと返済負担率を圧迫してしまいます。一回ならば大丈夫ですのでお気をつけ下さい。

スマートフォンを侮らない

使用料金の中に本体価格が含まれているような場合に、支払を滞った事で信用情報機関に記録されてしまう事があります。本体価格が使用料に含まれていることで割賦払いの一種として扱われるからです。そのせいで審査に通らないとしたらなんと悲しい事でしょう。

もう車買ってしまってるよ・・・

自動車ローンを既に組んでしまっている場合、残金が少ないのなら迷わず一括返済。まだかなり残っている場合でも、どうしても家が欲しいのならどうにかお金を工面して返済します。残金が少なくさほど負担とならないのなら審査のために万全を期すという意味で返済をしてしまうといいでしょう。。実際そのようなケースがあります。まだ結構残っている場合にはここが判断に苦しむところですね。一度どこかで審査を受けてみるのも手なのですが、個人情報の照会をしたら、照会をしたいう記録が残ってしまいます。何度も審査を受けると不利になるかもしれないというのは、「二度も三度も記録が残ってるのは何度も落ちているせいかな?」と融資担当の人も思ってしまうからでしょうね。

できるなら一発勝負

住宅ローンの審査も本当ならば一発勝負がいいのです。それは一回で通るように万全を期して臨むという事です。一度落ち、二度落ち、三度落ち・・とこうなるともう泥沼にはまってしまい、多くの場合住宅購入は無理でしょう。そういう人も一回目で準備万端で望めばひょっとしたら通ったかもしれないというのがなんとも悲しいですね。

これは審査に通るための魔法のような方法があるという意味ではありません。何も知らずに行き当たりばったりで審査申し込みをすると後で後悔してしまうかもしれないという事です。

住宅ローンの審査を通す事は不動産の仕事の一つです

お客様の住宅ローン審査が通るよう全力でサポートする事は不動産業者の大切な業務のひとつです。取引のある都市銀行その他の金融機関とのやりとりや、審査の通りやすい金融機関への申し込みなどをお客様と一緒に行って行きます。審査の障害となる要素についてどのようにそれをクリアするのか、知恵を振り絞り全力を尽くします。独力で住宅ローン審査をクリアする事ももちろんできますが、経験豊富な業者のアドバイスを得て、無事審査をクリアし、住宅が購入できるといいですね!

無事住宅ローンの審査に通っても慌てないで!

住宅ローンも通り安心したらすぐに車が欲しくなるのもわかります。でももう少し様子をみましょう。融資が実行され決済が終わるまでは油断してはいけません。一回通ったものがひっくり返るような事はないとは思いますが、100%とは言い切れません。あともうしばらく辛抱して実行された次の日にでも車を見に行けばよいのです。住宅ローン審査に通ったあなたなら、自動車ローンも問題なく通る事でしょう。新居と新車を揃えた新たな生活が始まります!

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