物件購入

立川市内の不動産取引で知っておきたいあれやこれや

各市町村にはそれぞれ決まりごとがあります。それぞれの町の特徴や抱える施設、そして伝統等によって事情が異なりますし、それぞれの個性に応じた条例などを定める必要があるからです。そこで、立川市におけるそうした決まり事の中で不動産に多少なりとも関係のあるものをご紹介いたしましょう。

住居表示と地番

突然ですが、地番と住居表示の違いって知ってますか?どちらも住所みたいなものという漠然としたイメージが湧いてくるものの、なんだか似たようなものですから、はっきりとは違いがわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこで、まずは両者の違いをざっとご説明します。

地番

土地一筆ごとにつけられた番号の事で、もともとは明治時代の初期に課税目的で付けられたものだそうです。登記簿上に市、区、町、村、字又はこれに準ずる地域をもって地番区域を定め、この地番区域ごとに土地の位置が分かりやすいものとなるように定めるものとされています。不動産の取引の際にはこの地番をもって物件を特定し、契約書等に記載します。不動産を購入した際にもらえる権利証(登記済み証)にもこの地番が記載されています。地番を定めるのは登記所(法務局)です。

住居表示

住居表示というのがいわゆる住所という事になります。それまで地番で住所を表していたものの、市街化が進むにつれて、その土地がどこにあるのかを地番で特定することが困難となり、住所をわかりやすく表示する必要がでてきたのです。そこで、「住居表示に関する法律」が施行され、住居表示を実施した区域では住居表示によって住所を表すようになりました。住居表示の番号は建物につけられた番号ですから、建物のない土地には関係ありません。住居表示番号は市町村が定めます。立川市では住居表示を実施した地域とそうでない地域があり、実施していない地域では地番が住所を表します。

立川市の住居表示

立川市は条例に基づき、富士見、柴崎、錦、羽衣、曙、高松町地区で住居表示を実施しています。その地区内で建物が新築された場合など、市民課への住居表示の届出が必要とされています。その届出により建物ごとに住居番号を設定し、その住居表示を住所としています。住所の表記は「○丁目□番◇号」となります。それ以外の地区は地番(土地の番号)をそのまま住所としますので、住居表示の届出は必要ありません。住所の表記は「○丁目□番地の◇」となります。

住居表示の申請

建築士、建築業者または建物の持ち主のいずれかが市民課窓口に平面図、配置図、案内図を提出して行います。

基地の町立川

立川市内にはかつて立川飛行場がありました。終戦後その跡地に在米軍基地である立川基地ができ、さらにそれから時を経て日本への返還がなされると、その跡地は昭和記念公園や官公庁舎その他様々な目的に利用されるようになりました。陸上自衛隊の駐屯地もそうしたものの一つです。また、福生市に近い西砂町は米軍基地である横田基地の一部があり、立川市の市域では横田飛行場(在日米軍基地)、立川飛行場(陸上自衛隊)の2つの空港による制限があります。

航空法による高さ制限

航空の安全を確保するために周辺の一定空域を障害物が無い状態にしておく必要があり、一定の高さを超える物件等を設置することはできません。各空港ごとに制限表面を設定されており、その制限表面の上に出る高さの建造物、植物その他の物件を設置し、植栽し、又は留置することは禁止されております。

立川広域防災基地

立川基地の跡地が様々な目的に利用されていると書きました。立川広域防災基地もその一つです。南関東地域(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)に広域的な災害が発生した場合に、人員・物資の緊急輸送の中継・集積拠点として、災害応急対策活動の中枢を担います。立川広域防災基地には以下の施設があります。

  • 東京消防庁関係施設
  • 海上保安庁(海上保安試験研究センター)
  • 内閣府(政府災害対策本部予備施設)
  • 警視庁関係施設
  • 防災要員宿舎
  • 医療施設(独立行政法人国立病院機構災害医療センター)
  • 日本赤十字社関係施設
  • 自衛隊航空関係施設(陸上自衛隊立川駐屯地)

その他立川基地跡地に設置された主な施設

  • 東京地方裁判所立川支部
  • 東京家庭裁判所立川支部
  • 立川簡易裁判所
  • 立川検察審査会

景観法と建築物

立川市では景観法に基づき平成24年7月1日付けで、立川市景観条例及び立川市景観条例施行規則を施行しています。そのため、立川市内で一定規模以上の建築物及び工作物の新築、増築、改築、外観の変更などや開発行為などを行う場合は、立川市景観条例第11条に基づく届出(事前協議)が必要となります。「行為」「地域・地区」「規模」を確認し届出の有無や届出に加えて事前協議が必要となるかの確認が必要です。

事前協議・届出の対象となる行為

  • 建築物の建築等・・・建築物の新築(仮設建築物は対象外)、増築既存建物と一体的な増築の場合は、既存建物に増築建物を足した規模、別棟で建てる場合は、その増築建物単体の規模で判断)、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更(外観の変更が伴わない塗替えや補修については、原則届出は不要ですが、既存の外壁色が景観形成基準に適合していない建物等で全面を塗り替える場合には、届出必要)
  • 工作物の建設等・・・工作物の新設、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更(屋外広告物は、東京都屋外広告物条例による許可を受けるものであれば、景観の届出対象になりません。ただし、届出対象建築物の外壁面において、許可を受けない屋外広告物を設置する場合には外壁面とみなし、建築物の建築等における届出の中で、確認を行います。)
  • 開発行為・・・都市計画法第4条第12項に規定する開発行為(主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更)
  • 土地の造成、土石、廃棄物その他の物件の堆積等・・・土地の開墾、土石の採取、鉱物の採取その他の土地の形質の変更、屋外における土石・廃棄物・再生資源・その他の物件の堆積

地域・地区

立川市内全域を景観特性により10の地域・地区に区分し(=【基本区分】)、この地域・地区ごとに届出対象規模を定めています。
景観特性に基づく地域・地区工作物の種類の表

  1. 砂川地域・・・高さ≧15mまたは延べ面積≧1,000㎡の建築物の建築他
  2. 基地跡地関連地域・・・高さ≧15mまたは延べ面積≧1,000㎡の建築物の建築他
  3. 一般市街地地域・・・高さ≧15mまたは延べ面積≧1,000㎡の建築物の建築他
  4. 都市軸沿道地区・・・高さ≧15mまたは延べ面積≧1,000㎡の建築物の建築他
  5. 中心市街地地区・・・高さ≧15mまたは延べ面積≧1,000㎡の建築物の建築他
  6. 新市街地地区・・・高さ≧15mまたは延べ面積≧1,000㎡の建築物の建築他
  7. 玉川上水地区・・・述べ面積≧10㎡
  8. 五日市街道地区・・・高さ≧10mまたは延べ面積≧500㎡の建築物の建築他
  9. 立川崖線地区・・・高さ≧10mまたは延べ面積≧500㎡の建築物の建築他
  10. 国分寺崖線地区・・・高さ≧10mまたは延べ面積≧500㎡の建築物の建築他

事前協議の対象となる規模

  • 高さ30m以上のもの
  • 延べ面積10,000㎡以上のもの
  • 事業区域面積10,000㎡以上のもの
  • 集合住宅で100戸以上のもの

立川市絶対高さを定める高度地区

高度地区は建物の高さについて最高限度または最低限度という制限を加えるものです。高度地区を導入するかどうか、そしてどのような制限にするのかは各自治体がそれぞれに定めます。立川市では平成28年3月1日に「立川市絶対高さを定める高度地区」を都市計画決定し、施工しました。

  • 第1種高度地区・・・第一種低層住居専用地域の建築物の高さ制限10mまたは12m
  • 20m第1種高度地区・・・第一種・第二種中高層住居専用地域の一部
  • 第2種高度地区・・・第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、近隣商業地域、準工業地域の一部
  • 25m第2種高度地区・・・第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域の一部
  • 第3種高度地区・・・近隣商業地域、商業地域
  • 30m第3種高度地区・・・近隣商業地域、商業地域の一部
  • 25m高度地区・・・工業地域の一部
  • 35m高度地区・・・商業地域の一部

用途地域と高度地区と防火指定等

立川市の防火・準防火指定

立川市内では商業地域と工業地域の一部が防火指定、第一種低層住居専用地域の一部と第一種・第二種中高層専用地域、第一種・第二種住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域の一部が準防火指定を受けています。上図参照。住宅密集地や商業地などの市街地の中心部、その他、広域避難場所や災害地の避難路となる幹線道路沿いなど、多くの建物や商業施設が密集し、火災などが起これば大惨事になりかねない地域では、建物の構造が厳しく制限されています。

防火地域では、建物の構造に一定基準以上の制限が設けられており、防火地域で建物を建てる場合には、地階を含む階数が3以上、または延べ床面積が100平米を超える建物は鉄筋コンクリート造などの耐火建築物としなければなりません。木造の建築物は小規模なものであっても、原則として建築することはできませんが、地階を含む階数が2以下でかつ、延べ面積が100㎡以下の建築物については「準耐火建築物」でもよいとされます。

準防火地域は防火地域の周辺地域に指定されることが多く、防火地域よりも制限は緩やかになっています。地階を除く階数が4以上、または延べ床面積が1500平米を超える建築物の場合は耐火建築物とし、地階を除く階数が3、または延べ床面積が500平米を超え1500平米以下の建築物は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません(500平米以下の延べ床面積であって、防火上の技術的基準を満たしていれば木造でも可)。防火地域・準防火地域について具体的にどのような制限があるのかについては「防火地域・準防火地域・法22条区域の違い」をご参照ください。

立川断層と立川崖線

立川断層はこれまで残堀川に沿って立川市内をほぼ南北に縦断すると言われてきましたが、割と最近の報告では「実は立川断層は立川市内にない」とされています。立川断層についてはこれまでの説を覆すような報告がありましたが、まだ研究は続いているようですのでまだしばらくは結論は出ないでしょう。立川断層としばしば混同されてしまうのが立川崖線。この立川崖線は多摩川がその流れを変えた事によって残った崖です。つまり、川が長い年月で大地を削り、その後流れる場所が変わったため削れた箇所が崖として残ったという事です。そのため崖が線のように続く様子から「崖線」と呼ばれるのです。立川市内には同じく多摩川によってできた国分寺崖線が立川市内北東部から世田谷方面に向かって伸びています。これら二つの崖線によって「武蔵野段丘」「立川段丘」という段差構造をなしているのですがその事については「立川の地形」をご参照下さい。崖線は地殻変動とは関係がないものの、大きな揺れで崩れてしまう可能性がある「急傾斜地崩壊危険個所」に指定されている所もあるので、その点は注意して下さい。

立川市内を流れる川

立川市内には「多摩川」、「残堀川」そして「玉川上水」が流れています。玉川上水からはさらに「柴崎分水」や「砂川用水」が引かれています。砂川用水はかつて立川北部にあった「砂川村」の発展に大きな役割を果たし、今もその姿を留めています。途中から暗渠となってしまうのですが、砂川三番あたりまでは親水性のある水路としてその流れを眺めることができます。立川市の南部に流れる「根川」は人口的に作られた小さな川で、流域も短く、すぐに多摩川に合流していてしまいます。ハザードマップなどで洪水の可能性があるものとして記載されているのは上記のうち多摩川と残堀川になります。

立川市内にある駅

立川市は東西に延びる二つの路線が重要な公共交通機関となっております。市内北部にあるのが「西武拝島線」、そして南部にあるのが「JR中央線」です。そしてその二路線を南北に繋ぐ「多摩都市モノレール」、立川駅から川崎駅までを繋ぐ「JR南武線」、同じく立川駅から奥多摩駅までを繋ぐ「JR青梅線」、五日市駅までを繋ぐ「JR五日市線」と、意外なほどたくさんの路線があるのです。市内にはこれら五つの路線で計13駅があります。JR中央線は立川駅、JR南武線は西国立駅、JR青梅線は西立川駅、西武拝島線は玉川上水駅、武蔵砂川駅、西武立川駅、多摩モノレール柴崎体育館駅、立川南駅、立川北駅、高松駅、立飛駅、泉体育館駅、砂川七番駅となります。ちなみに玉川上水駅は西武拝島線では立川市ですが、多摩モノレールの駅としては東大和市になります。また、多摩都市モノレールは現在のところ多摩センター~上北台間を運航しておりますが、上北台より先の延伸が決まっております。

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