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長期優良住宅、100年の住宅を目指して

平成21年(2009年)6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって定められたものです。長期間の使用に耐えられる一定の住宅性能と維持管理の計画について一定の基準を満たすと長期優良住宅と認定され、ローン減税やその他の税制優遇措置を受ける事ができます。また長期固定金利フラット35S金利Aプランにおける技術基準「耐久性・可変性」をクリアしているものとして、その利用が可能となります。

100年の住宅を目指して長期にわたり、世代を超えて住み続ける、あるいは住み継がれる家であるために、以下の基準をクリアしなければなりません。

劣化対策

構造や骨組みのしっかりした長く住める家。構造躯体が100年程度の期間、使用できることとされています。劣化対策等級3。床下・小屋裏点検口。床下空間に330mm以上の有効高さを確保。

100年住宅と言えば親から子はもちろんのこと、孫も受け継ぐ事ができる期間です。単に住めると言う事ではなく、より良好な状態を維持したまま受け継がれてこそ本来の100年住宅と言えます。そのために、劣化対策がしっかりとなされる必要があるという事です。日本は木造建築が戸建ての主流とは言え、湿気の多い風土のため建材である木が劣化しやすい環境と言えます。木にとって水は大敵ですから、木が水に接触しない事が大前提、その上で湿気がこもって腐食しないような環境を整える必要があります。

耐震性

地震に強く、倒壊しにくい耐震性を備える。また、地震による損傷を最小限に抑え、地震後にも修復して住み続けることができること。以下三つのうちいずれかの措置を講ずる事。

  1. 等級2以上とする。
  2. 大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ1/40以下とする(層間変形角を確認)
  3. 免震建築物とする

維持管理・更新の容易性

構造躯体に対して耐用年数が短い内装・設備について維持管理に必要なメンテナンスがしやすい設計。維持管理対策等級3相当。

躯体構造が100年もっても給排水管などはその間補修が必要となるため、維持管理等級3相当という最高等級を要件としています。
・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること
・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること

省エネルギー性

断熱性能が高く光熱費を抑えられれば、それはそのまま地球にも優しい優良な住宅になる。省エネルギー対策等級4相当。

居住環境

町並みに配慮。良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。世代を超えて住み続けるために必要です。
※各地の所管行政庁が地区計画・景観計画・条例による
まちなみ等の計画・建築協定・景観協定などを定めている場合は
それに従った計画をする必要があります。

住戸面積

良好な居住水準を確保するために必要な基準規模を有すること。つまり、家族構成やライフスタイルの変化に柔軟に対応できるよう、必要な広さが確保されていること。75m2以上(2人世帯の一般型誘導居住面積水準)。
*少なくとも1の階の床面積が40m2以上
・共同住宅のでは55㎡以上
☆地域の実情に応じて引上げ、引下げを可能とする。ただし、55㎡を下限とする。

維持保全計画

建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。

維持保全計画に記載すべき項目

・構造耐力上主要な部分
・水の浸入を防止する部分
・給水・排水の設備
について、

1、点検の時期・内容を定めること。
2、少なくとも10年ごとに点検を実施すること。
3、地震時及び台風時に臨時点検を実施すること。

可変性

居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること(共同住宅のみの基準)*戸建て住宅への適用なし

バリアフリー性

将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること(共同住宅のみの基準)高齢者対策等級(共用部分)の1~5等級の等級3に相当
*戸建て住宅への適用なし

住まいの履歴書の整備

長期優良住宅に認定された住宅はその建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、これを保存しなければならない。電子データ等による作成・保存も可。

  • 長期優良住宅認定申請書および添付図書
  • 意匠関係図書(平面図、立面図、矩形図 等)
  • 構造関係図書(各種伏図、壁量計算書、N値計算書、接合金物リスト 等)
  • 仕様関係図書・設備関係図書・設備機器関係図書 等

上記条件を満たした住宅は着工前に所轄行政庁に申請を行い認定を受けます。

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅については以下の税制上の優遇を受ける事が出来るなどメリットがあります。

住宅ローン減税(平成26年4月~平成29年12月31日まで)

控除対象限度額5,000万円、控除率1%、10年間で最大500万円までの控除を受けられます。所得税から控除しきれない場合には、翌年度の住民税から控除を受けることができます。
(一般住宅では控除対象額4,000万円、控除率1%、10年間で最大400万円までの控除)

投資型減税(平成29年12月31日まで)

長期優良住宅にするための標準的な性能強化費用相当額(最大で650万円)の10%相当額がその年の所得税から控除されます。控除しきれない場合翌年分の所得税から控除されます。住宅ローン減税と塀用不可。

固定資産税(平成28年3月31日まで)

当初5年間税額1/2
(一般住宅では当初3年間税額1/2)
※三階建て以上の準耐火・耐火構造住宅の場合は当初7年間税額1/2となります。

不動産取得税(平成28年3月31日まで)

課税標準から1,300万円控除し、軽減税率3%で算出
(一般住宅では課税標準から1,200万円控除し、3%で算出)

登録免許税

所有権保存登記:軽減税率0.1%(一般住宅では平成27年3月31日までは軽減税率0.15%)
抵当権設定登記:軽減税率0.1%(一般住宅では平成27年3月31日までは軽減税率0.15%)

フラット50の利用

長期優良住宅の認定を受けた住宅について、償還期間の上限を50年間とする制度です。100年もつ家ですから何代かにわたって受け継がれるという事で50年のローンでもおかしくありませんね。

フラット35S利用による金利優遇

フラット35S(金利Aプラン)を利用できるため、今なら当初10年間0.6%の優遇が受けれます。

長期優良住宅のデメリット

長期優良住宅のデメリットはなんでしょうか。

申請に時間とコストがかかる

認定を受けるための手続きに時間がかかります。設計・打ち合わせ、申請期間にもよりますが、数週間から1ケ月以上の期間が余分にかかることがあります。長期優良住宅の認定を受けるために費用がかかります。
長期優良住宅を「売り」にしているメーカーの場合にはすでに認定をうけているためこうしたデメリットはなくなりますね。

建築コスト増

認定を受けるための基準は一般住宅よりも高い性能を要求するわけですからその分建築コストがかかる可能性があります。

完成後にランニングコストがかかる

長期優良住宅では、認定を維持する上で定期的な点検が必要となるため、一般的な住宅と比べて品質保持のためのランニングコストが高くなってしまう可能性があります。少なくとも10年ごとに点検を行う必要があるので、建物にとっては良いのですが、家計には響いてしまいます。

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