物件購入

頭金0円で家を買う!

頭金がなくても家を買えます。実際に諸経費まで全て借り入れて住宅を購入される方もたくさんいます。それならば、家賃を毎月支払うよりも住宅ローンの返済に振り替え、いずれは自分のものになる方が得なのではないか?そう思われる方もいらっしゃるでしょう。そこで、今回は「頭金0円で家を買う!」事について考えてみましょう。当然メリットもあれば、デメリットもあります。それぞれを踏まえた上で不動産の購入を決断してほしいと思います。

頭金0円で家を買う

頭金0円で不動産を購入される方は実はたくさんいらっしゃいます。それどころか、自己資金が一切なく、不動産購入時にかかる諸経費も借り入れて購入される方もいらっしゃいます。多摩エリアでは多数派とまではいかなくとも普段普通に見られる光景なのです。かつては頭金を購入価格の20%程度用意した方がよいと言われてきましたが、今は頭金がなくても住宅を購入する時代なんだなとも思えるのです。今住宅の購入を考えている方で、頭金が無いがゆえに購入を躊躇されている方は、引き続きこの記事を読み進んでください。

頭金とは

まずそもそも頭金とはなんぞや?という事から始めましょう。頭金というのは、住宅価格の一部を自己資金で払う事です。例えば2500万円の物件を買う場合に、500万円を頭金に、残り2000万円については住宅ローンで支払います。500万円を用意する事で、住宅ローンの借入れ金額が少なくなり、支払総額が減るというメリットがあります。また、住宅ローン審査も有利となり、より低金利での借り入れが可能となるかもしれません。頭金はないよりはあった方がいいでしょう。じゃ、今は頭金がないから諦めて、まずは貯金しよう!と考えたあなた。それはそれで難しい問題があります。

家賃その他の支払いをしながら果たして貯金できるか?

今現在貯金がない場合に、今のままの生活を送りつつ、急に貯金をしていく事ができるでしょうか?現実にはなかなか厳しいと思います。家賃、光熱費、食費など家計はどこもそう余裕はありません。収入が大きく増えたのならば、出費を多少抑えれば貯金も可能でしょう。でも、お子さんがいらっしゃれば、教育費はどんどん増えていき、他に介護や病気などでいつ現状より厳しくなるかもわかりません。将来を楽観視して、そのうち貯まるさ!と思っていても、現実はそう甘くありません。そうなると、頭金はいつまでも作れないのですから、住宅購入はいつまで経っても夢のままです。それでもやはり頭金を作りたいというならば、収入が大きく増えない以上支出を抑えるしか方法はありません。生活全てを見直して、かなりシビアに支出を削ります。忍耐と我慢とで月々どれくらい貯金できるのか正確に出してみましょう。

家賃が一つの目安

家計を見直してみると、「やはり貯金は難しい」そう感じる方が多いのではないでしょうか。多くの場合ネックとなるのが「家賃」なのです。家賃は家計でも大きなウェイトを占めます。家賃が月8万なら、一年で96万円、10年で960万円にもなります。家賃は純粋に支出として家計から消失するものです。そこに、「頭金0円でも家を買う」最大のメリットがあります。住宅を買ったならば月々8万円の返済でも形を変えて自らのもとに残ります。利息分その他の目減りはしますが、10年なら10年、20年なら20年返済してきた分の資産的価値が手元に残るのです。つまり、今頭金がないからと購入を躊躇するのはもったいないという考え方ができます。ただし、家賃8万円と住宅ローンの返済額8万円とではまったく同じではありません。そこを良く理解していないがために、不幸な経済的破綻という結末にならないよう注意喚起するのもこの記事の目的の一つです。以下で具体的に述べていきます。

今の家賃と同程度の返済額はNG

家賃は共益費(管理費)とセットで考えます。家賃、共益費込みで8万円ならば、通常それ以上住居に関する費用は発生しません。ところが、住宅ローンを月々8万円返済している場合だと、これに固定資産税などの税金も上乗せして考えなければなりません。固定資産税は年間で5万、10万とかかるものですから、その分を月平均で考えると1万円前後で想定しておいた方が無難です。今8万円の家賃を支払ってるから同程度までは住宅ローンを返済できると単純に考えるのはやめましょう。マンションならばこれに管理費や修繕積立金も月々必要となります。もしそれらが合計で2万円ならば、月々10万円以上かかる事になってしまいます。住宅ローンの返済額だけでなく、それによって生じる諸々の費用を含めて、今払っている家賃以下に抑えるのが理想です。

大切なのは無理をしない事

家賃を目安にしてそれと同程度あるいはそれ以上で住宅ローンを組んでしまうと、破綻のリスクは高まります。前述したように同金額でも現状よりも支出が増えてしまうのですから、住宅購入後の家計は現状より圧迫されてしまいます。住宅ローンは長くて35年もの長期にわたって返済し続けるものです。一旦返済が苦しくなるとそれが果てしなく続く生き地獄のようになってしまうかもしれません。住宅ローンでは、35年ローンで420回、30年ローンで360回にもなります。返済が苦しくなっても1回、2回なら乗り切ることができるでしょうが、それがあと何回続きますか?何度乗り切れば完済までたどり着けるのでしょうか?考えただけでゾッとしますね。大切なのは無理をしない事です。現状の支出より少なくなるような計画を立てるようにしましょう。年収は増えるものと考えて、背伸びをすると大変な目に遭うかもしれない事を肝に銘じてください。

住宅ローン繰上げ返済はするべき?

住宅ローンについて、できるならば繰り上げ返済するべきなのでしょうか?結論から言うと無理して繰上げ返済する必要はありません。何故かと言えば住宅ローンの金利は他の借入れ金利より相当低く設定されているからです。月々の返済に余裕があるとしたらまずは貯金に回し、今後に備えます。将来的に車を購入するのなら、マイカーローンを組むよりは現金一括の方がいいわけです。住宅ローンの返済をしながら貯金していた分で買った方が得なわけですね。あるいは、住いのメンテナンスをする場合に、リフォームローンを組むよりは現金で支払った方が出費は少なく済みます。マイカーローンにせよ、リフォームローンにせよ住宅ローンよりは金利が高くなるのが普通です。より金利の少ないものを優先して返済した結果、手持ち資金がなくなって他の借入れをするのは本末転倒です。今後どのように家計が変化していくのかも見据えて、計画を立てましょう!

頭金と手付金

頭金がなくても住宅が買えること、そして今の家賃を目安にしてそれ以下の返済金額にする事が大切だと述べました。では、住宅購入時にまったく自己資金がなくてもいいのかと言うとそれは違います。最低でも手付金分の自己資金がないとそもそも不動産売買契約ができません。「頭金0円で家を買う」というのは「自己資金0円」でも家を買えるという事を意味しません。

手付金とは

手付金というのは不動産売買において買主が売主に対して支払うものです。「私は対象不動産を買います。ゆるぎない決定です。その決意を表すために手付金を支払います」というような意味合いを持ちます。そして、自分の都合で契約を白紙撤回する場合にはその手付金を放棄します。「その家買いま~す!だから契約しましょう!」と契約を結んだ後に、「やっぱ気が変わったので買いませ~ん。だから、この前の手付金返して下さ~い」とお願いしても無理だという事ですね。不動産売買契約は軽いものではありません。購入申し込みから引渡しまで一ヶ月程度かかる間、売主側も制限を受けます。建売りならその間「別の買い手が現れる」機会を失い、多くの場合利息も生じています。そのリスクに対して、買主も手付金というリスクで応じると言う事です。でももし、売主の都合で契約が白紙撤回された場合には、売主に対してもペナルティが課せられます。すなわち、「手付金の倍返し」です。買主が手付金放棄のリスクを負った以上、売主も同じリスクを負いなさいという事ですね。手付金は最終的には購入金額の一部になるので、結果的には頭金の一部となります。手付金については「手付金なしで住宅が買えるか?」をご参照ください。

手付金の額

手付金の額はどれくらいになるでしょうか?一般的には購入金額の10%前後といわれます。ただし、建売の場合だともう少し小額となるかもしれません。それは会社ごとの規定にもよるのですが、最低50万円以上としているところもあります。ただ、新築一戸建て購入に当たっては最低100万円程度は用意しておいた方がいいでしょう。

手付金もない時

フルローンの場合、最終的には手付金も戻ってきます。つまり、契約時にどうにかして手付金を用意できれば、住宅を購入できるという事です。もうこうなったら親、親戚に頼み込んで一時的に借りるか、贈与してもらいましょう。もし知人が貸してくれるのなら(まず期待できないでしょうが)それでもいいのですが、キャッシングなどは絶対にダメです。それは本末転倒、住宅ローンの審査に通らなくなってしまいます。もしどなたも援助してくれないのなら、これはもう仕方がありません。手付金を用意するために、頑張りましょう!

低金利の今だからこそ住宅購入

超低金利がもう随分長く続いています。幾つかの指標が金利上昇の気配を示していますが、そうは言っても急激に上がる事はありません。変動なら優遇を受けて1%を切ります。フラット35では2%台。住宅購入のタイミングとしては申し分のないものです。変動にするか、固定にするかの判断は難しいところですのでここでは言及しませんが、頭金がなくとも、手付金がなくとも住宅が買えるのですから、あとは資金計画をしっかりと立てて住宅購入に舵を切ってみるのも手です。そうしたご相談はいつでも承ります。お気軽にお問い合わせ下さい。持ち家(持ちマンション)と貸家(賃貸マンション)との間には実は大きな違いがあります。住宅購入をされた方なら恐らくご存知でしょうが、住宅ローンを組む際には「団体信用生命保険(団信と略します)」への加入が義務付けられます。もし万が一宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社がその時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済されます。ご遺族は、悲しみにくれる事でしょうが、それでも生きていかなければなりません。それでも住いは遺されました。それに対して、賃貸の場合だとその後も家賃を払い続けなければならず、悲しみの上に家賃という重荷が遺されます。住宅ローンの返済と家賃という似たような性質のものでも、一方は財産を遺せ、他方は負担を遺すという事をお考え下さい。フラット35では団体信用生命保険への加入が任意となるため、自ら団信に加入するか、それに変わる民間生命保険会社の保険に加入する事をお勧めします。

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