物件購入

未公開物件、非公開物件そして一般公開物件について

レインズに登録され広く世間に公開されているものを「一般公開物件」、なんらかの事情で公にしないまま一定程度露出を絞って募集を行うものを「非公開物件」、非公開物件以上に露出を避け、場合によっては取り扱う仲介業者も限定されるものを「未公開物件」と呼びます。

未公開物件と非公開物件の違い

未公開物件と非公開物件とはともにおおっぴらに募集を行わない点で似ています。WEB上で露出していないため、ある特定の不動産屋さんに足を運んだり問い合わせないとその情報を入手できません。しかも不動産市場で売り出されているもののうちその二つを合計するとかなりの割合になります。不動産を本気で探す人たちにとっては見逃せないものと言ってよいでしょう。

非公開の理由

非公開物件は何故一般に露出しないのでしょうか。それにはいくつかの理由が考えられます。

売り手側の理由

  1. 不動産の売出しを周囲に知られたくない
  2. 売主様の販売意欲がさほど強くない
  3. 突然の来訪などを防ぐため

1、不動産の売出しを周囲に知られたくない

不動産の売却に至る理由がデリケートなものである場合、それを周囲に知られたく無いと言う気持ちが働きます。より大きかったり、より高額な物件に引っ越すような幸せな売却ならまだしも、経済状況の悪化等でやむなく引越しする事もあるわけで、そうした事情を知られたくないと言うのが人情です。

2、売主様の販売意欲がさほど強くない

引越ししようかと考えているけどさほど差し迫っていないようなケースです。引越し先の物件が見つからないのに売却だけポンポン話が進んでしまうとあまりうまくありません。

3、突然の来訪などを防ぐため

一般に公開すると実にたくさんの人がそれを知ってしまい、売却しやすい面はあるものの、業者を通さずいきなり来訪してくる人も現われかねません。売主様の日常生活に支障が出ない事を優先して非公開とします。

業者側の理由

  1. 両手の方が利益が大きい(独自の情報を持っていると言う優位性確保)
  2. 仕入れの段階での制約
  3. 売主さんの主義

1、両手の方が利益が大きい(独自の情報を持っていると言う優位性確保)

不動産では片手、両手という報酬形態があります。売り物件を預かっている不動産業者が購入希望者を自ら見つけて契約に至ると、売主様・買主様双方から仲介手数料をいただけます。それが両手です。預かっている物件について、購入希望者は他の不動産業者さんからの紹介だった場合には売主様からのみ仲介手数料をいただきます。この場合が片手です。収益面から両手を目指すのは商売上問題はないのですが、クライアントへの誠意としてはどうなんでしょうね。

2、仕入れの段階での制約

業者が売主の場合に、仕入先の制約を受ける事もあります。不動産の売却の背後にあるデリケートな問題から、業者に売るにしても派手に売り出されては困るというような状況です。不動産には少なからぬしがらみがありまして、それをないがしろにはできないのですね。

3、売主さんの主義

業者が売主の場合に、その業者さんがインターネット等を煙たがる事もあります。経験的に嫌なのか、生理的に嫌なのか、ともかくそうした媒体に乗せてくれるなという事で業者用の販売図面に「広告厳禁」「インターネット掲載不可」などと記載します。

未公開の理由

未公開物件は情報秘匿レベルとして非公開よりさらに高いものとなります。非公開物件はあくまでおおっぴらにしないで取り扱うと言う事ですが、未公開物件では取り扱える仲介業者すら制限される事があります。未公開物件は公開される事もありますが、一定期間経過後非公開物件となる事もあります。

  1. 法律的な理由で公開しない
  2. 業者同士のつながり

1、法律的な理由で公開しない

宅地分譲を行う際に、農地法に基づく転用許可、都市計画法に基づく開発許可を得なければならないような場合に、申請から許可が下りるまでの間は売り出しはできません。ただし、業者が分譲目的で購入し、その準備をしているものはいずれは売り物になります。そうした潜在的な分譲地、分譲住宅(予定)について、広告やWEBには公開できなくても、来店客等には「こうした売り物が出そうです」的な情報を教える事があります。

2、業者同士のつながり

建売業者さんにとって「仕入れ」はとても重要な商行為です。仕入れができなければ売り物がなくなってしまうからです。つねにアンテナを張って、日々仕入れのために奔走しているのです。そうした仕入れについて、陰日向に協力する存在がいます。そうした仕入れに深く関与した業者を建売業者さんもないがしろにするはずはありませんし、インセンティブを与えてお互いに「ウィンウィン」の関係を築き上げます。未公開のまま終了してしまう事もあれば、売れ残った区画を一般公開して完売を目指す事もあります。未公開物件は情報価値が高く、買い手にとって魅力的なものであるがゆえに、売主さんも強気ですから価格交渉については大きな期待は抱かないほうがよいでしょう。

一般公開物件と非公開物件の情報価値

一般公開物件と非公開物件との間で情報としての価値の差はほとんどありません。ただし、非公開物件はどこかしらのウエブサイトなりなんなりに会員登録しなければ見る事ができませんので、その手間の分一般公開の方がお手軽に情報収集できると言う事になります。ただし、物件を探すに当たって非公開物件も見られる環境にいなかければ不利になってしまいますので、是非この機会に会員登録をしてみて下さい!
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未公開物件の情報価値

未公開物件は希少性が高く、上記一般公開物件や非公開物件よりも価値が高いと言えます。一定期間公にできないものでは、一早く知った人だけが購入できるからです。こうした情報の中にはウェブサイトから簡易に会員登録しただけではお知らせできないものもあります。個人情報の問題もあって難しいところですが「虎穴にいらずんば虎児を得ず」という側面もありますので、時には勇気を出して不動産業者に足を運んでみるのも大事です。

未公開物件は一般公開物件や非公開物件より高額

これは一概に言い切ることはできませんが、理屈上未公開物件は高くなります。その希少性や立地条件等にもよるのですが、価格を下げずとも売れる可能性があるものですから、売主さんとしても安売りはしません。一般公開物件のように徐々に値下げしていくような値動きはしませんので、「高くても希少性があって得がたいもの」を買うと言う心構えが是非とも必要です。相場よりお手ごろ価格で手に入れたいのなら、未公開物件や公開当初の物件は難しいでしょう。不動産は需要と供給で価格が決まるのですから、人気が出る要素を持っているものはどうしても高くなってしまうのです。

 

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