不動産市場

住宅性能表示制度

住宅性能表示制度とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(略して「品確法」と呼ぶ)に基づく制度で様々な住宅の性能をわかりやすく表示する事を目的とします。基本的に等級1が建築基準法と同程度(つまり建築基準法を遵守しているレベル)となり、等級2、等級3と数字が上がるにつれより優れた性能を保持する事を示します。項目ごとに最高等級の数字が異なり、例えば耐震だと等級3が最高等級となります。新築一戸建ての購入を検討されている方にとってとても良い制度なのですが、ハウスメーカー側にとってはコスト増となる事から、世間一般に普及したとはまだ言えないでしょう。ただし、某パワービルダー系の建売業者さんで採用が増えているので、じわじわと普及していくものと思われます。ではまず住宅性能表示の根幹をなす品確法について見てみましょう。

品確法は三つの柱で構成されます。

1、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること
2、様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること

3、トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

1、新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること

品確法の目玉はなんと言っても売主の瑕疵担保責任を10年に引き伸ばし、より重い責任を課した事にあります。瑕疵担保責任については「売主の瑕疵担保責任と宅建業者の瑕疵担保責任」をご覧いただければよくおわかりいただけるかと思いますが、新築建物の基本構造部分に欠陥があった場合の宅建業者の瑕疵担保責任を2年から10年に延ばしました。売主である宅建業者に重い責任を負わせることで買い手を保護し、不動産取引の安全性の確保を図ったのです。ただし、品確法においては責任を重くする一方で、万一売主が倒産してしまった場合にどのように住宅購入者を保護するのかについては規定しなかったので、その後10年近く経った平成21年10月1日「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(略して「住宅瑕疵担保履行法」)」が施行され、宅建業者は瑕疵担保責任保険への加入若しくは供託が義務付けられました。つまり、住宅に欠陥があり、そのために住宅の補修を行わなければならない場合に、引渡から10年間については、一義的には売主が補修する義務を負い、万一その売主が倒産していたとしても保険又は供託されていた資金で救済されるという事です。

2、様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること

今回の記事の主題です。住宅の品質が良好か否かの判断は一般の方には難しいものです。わが国では中古住宅の流通が欧米諸国に比べ極端に少ないのですが、その原因の一端が住宅の品質にばらつきがあるせいだと言われています。日本の住宅は20年で評価がゼロとなるのです。20年を超えると古屋付きの売地という扱いになるケースが本当に多い。これじゃぁ中古住宅に魅力を感じる人が増えようはずもありません。高品質の住宅を作る事、そしてその品質が誰にでもわかる形で示される事が日本の住宅ストックに関する問題の解消につながる事でしょう。

3、ラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

建設住宅性能評価」を受けると、後日住宅の請負契約又は売買契約に関連するトラブルが起きた場合に、「指定住宅紛争処理機関」が迅速・公正に対応してくれます。

住宅性能表示制度

新築住宅の品質を第三者機関が一定の基準で評価し、結果を評価書として交付します。性能評価は設計段階(設計住宅性能評価)と建設工事・完成段階(建設住宅性能評価)の二段階で行われ、設計から完成に至るまで通常4回の検査を行い、求められている性能どおりに設計がなされ、また評価を受けた設計どおりに工事が進められているかどうかをチェックします。 設計段階で取得するものを「設計住宅性能評価書」、建設・完成後に取得するものを「建設住宅性能評価書」と呼びます

評価は10の項目について等級をつけて行われます

耐震性については1~3までの等級があります。1から2、2から3に上がるにつれより耐震性が高いという事になります。耐震等級3が最高等級になるので、地震が心配ならば「耐震等級3」の住宅を選ぶといいでしょう。まさに、誰にでもわかる判断基準と言えます。

1. 地震などに対する強さ(構造の安定)

地震などが起きた時の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさを評価します。

住宅は、地震、暴風、積雪などの様々な力の影響を受けることがあるため、「耐震」「耐風」そして「耐積雪」に関して等級が定められています。耐震では倒壊等防止及び損傷防止という二つの側面で評価し、耐風・耐積雪では両者を合わせて評価します。

耐震
耐震等級(構造躯体の倒壊等防止
  • 極めて希に発生する(数百年に一度程度の)地震力が建築基準法で定められており、性能表示制度ではこれに耐えられるものを等級1としています。
  • 想定する地震の揺れの強さは、地域により異なりますが、東京を想定した場合、震度6強から7程度に相当し、関東大震災時の東京、阪神淡路大震災時の神戸で観測された地震の揺れに相当します。
  • 等級3が最高等級で1が最低となります。耐震等級1が建築基準法と同程度、等級2が等級1で想定する地震の1.25倍に耐えられるもの、等級3が等級1で想定する地震の1.5倍に耐えられるものとなります。
耐震等級(構造躯体の損傷防止
  • 希に発生する(数十年に一度程度の)地震力が建築基準法で定められており、性能表示制度ではこれに耐えられるものを等級1としています。
  • 想定する地震の揺れの強さは、地域により異なりますが、東京を想定した場合、震度5強に相当します。
  • 等級3が最高等級で1が最低となります。耐震等級1が建築基準法と同程度、等級2が等級1で想定する地震の1.25倍に耐えられるもの、等級3が等級1で想定する地震の1.5倍に耐えられるものとなります。
その他(免震建築物)
  • 免震建築物であることの確認とともに、免震建築物としての性能を維持していくために必要な免震材料等の維持管理ルールを設定しているかの確認も行います。
耐風
  • 極めて稀に発生する(500年に一度程度の)暴風でも倒壊や崩壊等しないものを等級1(建築基準法と同等)、その1.2倍の力に対して倒壊や崩壊等しないものを等級2とします。
  • 稀に発生する(50年に一度程度の)暴風でも損傷しないものを等級1(建築基準法と同等)、その1.2倍の力に対して損傷しないものを等級2とします。
  • 極めて稀に発生する(500年に一度程度の)暴風による力とは、東京近郊の住宅地を想定した場合、高さ10mの位置で平均風速が約35m/s、瞬間最大風速が約50m/sの暴風に相当します。稀に発生する(50年に一度程度)の暴風による力とは、東京近郊の住宅地を想定した場合、高さ10mの位置で平均風速が約30m/s、瞬間最大風速が約45m/sの暴風に相当し、これは、伊勢湾台風時に名古屋気象台で記録された暴風に相当します。
耐積雪
  • 極めて稀に発生する(500年に一度程度の)積雪でも倒壊や崩壊等しないものを等級1(建築基準法と同等)、その1.2倍の力に対して倒壊や崩壊等しないものを等級2とします。
  • 稀に発生する(50年に一度程度の)積雪でも損傷しないものを等級1(建築基準法と同等)、その1.2倍の力に対して損傷しないものを等級2とします。
  • 極めて稀に発生する(500年に一度程度の)積雪による力とは、新潟県糸魚川市を想定した場合、約2.0mの積雪に相当します。
  • 稀に発生する(50年に一度程度の)積雪による力とは、新潟県糸魚川市を想定した場合、約1.4mの積雪に相当します。

2. 火災に対する安全性(火災時の安全)

住宅の中で火事が起きたときに、安全に避難できるための燃え広がりにくさや避難のしやすさ、隣の住宅が火事のときの延焼のしにくさなどを評価します。

  • 人命や身体が守られること
  • 財産が守られること

上記二つの目標を達成するために、出火を防止し、安全に非難・脱出できる事、そして燃え広がらないよう建物を作る建材が火に強い事などを評価します。

感知警報装置設置等級(自住戸火災時)
  • 評価対象住戸内で発生した火災の早期の知覚のしやすさを表示します(等級4〜1)。
  • 等級は、感知器と警報装置の設置状況を示しています。
  • 等級1は、消防法で定めるレベルです。
感知警報装置設置等級(他住戸火災時):共同住宅のみ
  • 評価対象住戸の同一階及び直下の階にある他住戸等で発生した火災の早期の覚知のしやすさを表示します(等級4〜1)。
  • 等級は、感知器と警報装置の設置状況や自動化の程度を示しています。
避難安全対策(他住戸火災時・共用廊下):共同住宅のみ

評価対象住戸の同一階及び直下の階にある他住戸等における火災発生時の避難を容易とするために廊下に講じられた対策を表示します。

3. 柱や土台などの耐久性(劣化の軽減)

年月が経っても土台や柱があまり傷まないようにするための対策がどの程度されているかを評価します。等級が高いほど柱や土台などの耐久性が高いことを意味します。木造の場合は主に土台や柱が腐らないようにするための対策、鉄筋コンクリート造の場合は主に柱や梁のコンクリートがもろくならないための対策、鉄骨造の場合は主に鉄の部分が錆びにくくする対策を評価します。

4. 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策(維持管理・更新への配慮)

水道管やガス管、排水管といった配管類は一般に構造躯体の修繕などを実施するよりも早く取り替える必要があります。そこで配管の点検や清掃のしやすさ、万一故障した場合の補修のしやすさなどを評価します。等級が高いほど配管の清掃や補修がしやすいことを意味します。

また、共同住宅等については、排水管が寿命となった際、新しい排水管に更新する工事のしやすさや間取り変更のしやすさの情報として、躯体の天井高等の評価、表示もします。

新築一戸建て住宅ではキッチンの床下収納庫を設けるのが当たり前の事となりました。床下収納庫は取り外すと床下をのぞき見る事ができ、修繕が必要な時はそこから床下に入り込むことができます。床下の点検口を兼ねるものとして設置するようになりました。浴室や洗面室にもこうした収納庫を設ける事が増えました。

5. 省エネルギー対策(温熱環境・エネルギー消費量)

暖房や冷房を効率的に行うために、壁や窓の断熱などがどの程度されているかを評価します。等級が高いほど省エネルギー性に優れていることを意味します。

6. シックハウス対策・換気(空気環境)

接着剤等を使用している建材から発散するホルムアルデヒドがシックハウスの原因のひとつとされているため、接着剤を使用している建材などの使用状況を評価します。

建築工事が完了した時点で、空気中のホルムアルデヒド等の化学物質の濃度などを測定することも可能です(ただし、測定はオプションです)。また、住宅の中で健康に暮らすためには適切な換気が必要なので、どのような換気設備が整えられているかについても評価します。

ある一時期から「低ホルム」「ノンホルム」という言葉を耳にするようになりました。この「ホルム」と言うのがホルムアルデヒドの事で、ノンホルムならノン(=まったく含まれない)ホルム(ホルムアルデヒド)という意味です。今は新築でもリフォームでもF☆☆☆☆(フォースター)の建材を使用しなければなりません。F☆☆☆☆はGIS(日本工業規格)が定めたホルムアルデヒド等級の最上位規格になります。シックハウスなどの被害が心配されるのはどちらかというと古い建物ですね。

7. 窓の面積(光・視環境)

東西南北及び上方の5方向について、窓がどのくらいの大きさで設けられているのかを評価します。

8. 遮音対策(音環境)

主に共同住宅の場合の評価項目で、上の住戸からの音や下の住戸への音、隣の住戸への音などについて、その伝わりにくさを評価します(この評価項目はオプションです)。

9. 高齢者や障害者への配慮

高齢者や障害者などが暮らしやすいよう、出入り口の段差をなくしたり階段の勾配を緩くしたりというような配慮がどの程度されているかを評価します。高齢者に対応する言葉としてはかつては「バリアフリー」という言葉が一般的でした。今は「全ての人のため」を表すユニバーサルデザインという言葉が用いられるようになってきました。

10. 防犯対策

外部開口部(ドアや窓など)について、防犯上有効な建物部品や雨戸等が設置されているかの侵入防止対策を評価します。

住宅性能表示制度は任意

住宅性能表示制度は義務ではなくあくまで任意となります。売り手としては費用がかかる反面それぞれの項目で高い等級を取得すれば性能をアピールできますし、販売活動において有利になるはずです。買い手としては、専門的な知識がなくても、より等級の高いものを選ぶと言う積極的な選択ができるようになります。

住宅性能評価書その他のメリット

住宅性能評価は客観的な等級で性能を表示するので、広く万人にわかりやすい判断基準を提供します。また、その結果として以下のようなメリットが受けられます。

指定住宅紛争処理機関を利用できる

建設住宅性能評価を受けると、後日住宅の請負契約又は売買契約に関連するトラブルが起きた場合に、「指定住宅紛争処理機関」が迅速・公正に対応してくれます。

住宅ローンの優遇や保険料の割引を受けられる

民間金融機関や公共団体の住宅ローンの優遇を受けられたり、地震に対する強さの程度に応じた地震保険料の割引など受けられます。

フラット35を利用しやすい

住宅性能表示制度を利用した新築住宅で、一定の要件を満たすものについては、住宅金融支援機構提携フラット35に係る手続きの簡素化が図れます。

目指す社会は?

戦後の高度経済成長期において住宅不足が深刻でした。そのため、ともかくも住宅を増やす事が急務とされ、品質についての考察や検証は後回しにされました。どんどん建て、古くなったらつぶすという使い捨てのような住宅供給のあり方が新築住宅メインの流通を作り上げました。そのため、住宅を建てる際に費やした費用のほとんどがいずれ霧散し、日本人それぞれの資産形成を阻んできた側面があります。住宅が資産として長期にわたり評価され二次利用・三次利用されて初めて、豊かな社会が形成されるのでしょう。中古住宅の流通を活性化させることは、社会的なロスを少なくし、日本人一人一人を豊かにするプロセスでもあるのでしょう。そのために以下の三段階のステップが必要となります。

  1. 高耐久・高品質な住宅供給
  2. 定期的にメンテンナンスを行い住宅の価値を維持する
  3. 売却にあたりその時点での住宅の状態を診断する

1、高耐久・高品質な住宅供給

住宅性能表示制度によって客観的に住宅を比較検討できるようになると、より高品質な住宅が供給される土壌が出来ていく事でしょう。これに長期優良住宅の認定制度などが加わる事で、高耐久・高品質な住宅がより多く供給されることとなるでしょう。

2、定期的にメンテンナンスを行い住宅の価値を維持する

いくら良い住宅を建ててもその後メンテナンスを怠れば建物自体の強度が低下するなど、資産価値は維持できません。いつどのようなメンテナンスを行ったかの記録を残すことで、いずれ客観的な評価材料として用いることが出来ます。

3、売却にあたりその時点での住宅の状態を診断する

いざ売りに出した時にその住宅がどんな状態なのかわかるようにしておく事が重要です。そのために行われるのが住宅インスペクションです。詳細については「今後増えていくホームインスペクション」をご参照ください。

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