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42条2項道路とセットバック

セットバックというのは道路の中心線から2mずつ後退したところを敷地と道路の境界線とみなし、その線から道路側は敷地としないことです。要は中心線からそれぞれに2mまでを道路として扱う事で幅員4mを確保するわけです。

そしてそのセットバックによって将来的に4mの幅員を確保できるようにしたものを42条2項道路と言います。

建築基準法が定める道路

建築基準法がいう道路とは幅員が4m以上の国道や都道府県道、市区町村道の事。
また、都市計画法の都市計画事業、土地区画整理法の土地区画整理事業で作られた道路も含まれます。

都市計画区域(および準都市計画区域)内では、この「道路」に2m以上接していなければ建築が認められないことになっています。ですから販売図面等を見ると「接道」という欄にどういった道路に何メーター面しているのかが書いてあります。

4mに満たない道路の扱い

実際に街中を見渡してみると4mに満たない狭い道路も散見されます。車なんかも上手に通行していて見た目には同じく道路にしか見えないようなものもたくさんあるのです。ここでは、私たちが普段口にしている道路と建築基準法上の道路とを分けて考えなければなりません。

車が日常生活に不可欠となる前には道路の幅はそれほど必要ありませんでした。
そうした時代に作られた道沿いに今もなお家が立ち並んでいる地域があります。

そうした車も入れない密集地でもし火事が起きたならどうなってしまうでしょう?
消防車はまず入り込めません。人の手による消火活動では限界がありますし、延焼によって大きな被害が出てしまうことでしょう。そうならないために法律でどういった条件の下で家を建てるべきかを規定しているのです。

では「4mに満たない道路は建築基準法上絶対に道路と認めない、従って家を建てたり建て替えたりできない」としてしまうとどうでしょう?古くからの町並みは悲鳴をあげ、家が建たない土地はその資産価値を大きく損ねてしまい、生活に支障が出てしまうのではないでしょうか。

42条2項道路

そうした事の救済措置として建築基準法第42条2項が設けられています。つまり、4mに満たない道路であってもセットバックによって実質4mとなるようすれば道路とみなすという事です。「法律上認められる道路の幅員」を将来的に有するように調整すれば家を建てていいわけです。これが「42条2項道路」とか「みなし道路」と呼ばれるものです。中心線から2m後退するというのは道路の両側においてそれぞれがセットバックして、いずれは4mの幅員にしていきましょうという考え方です。

敷地のセットバック部分は有効面積として扱わない

いい事ばかりではありません。セットバックした敷地部分は以後道路として扱われるため土地は土地でも自由に有効活用できるものではなくなります。家を建てる事はできませんし、建蔽率や容積率の計算時にも除外されます。敷地ではあるが、対外的には敷地だと言い張れないとでも言いましょうか。

ある意味一部分を失ってしまうのと同じようなものです。

セットバックとは通常なら家を建てる条件の整わない敷地について、一部分を犠牲にして道路部分として差し出すから家を建てさせて欲しいと言うに等しいものです。そのため、取引をする際にはその部分は含まれますが、有効面積としては扱えないという事です。契約書上でセットバックした部分の面積を表示し、その面積を除いたものを正味面積として表記したりするのはそのためです。

家を建てられず、塀や擁壁を造ることもできない住宅用地が市場で求められることはほとんどありません。そうなると不動産価値は相当下がってしまうか、売り物にならないかもしれません。

敷地のセットバック部分の利用

敷地をセットバックした場合、それは道路として扱われるため例え自己所有であっても好き勝手に利用できるわけではありません。すぐに移動できるもの、土地に埋め込んだりしないものであれば基本的には何を置いてもいいのですが、建築物等を設置する事はできません。車庫やガレージ、屋根のない駐輪場であっても駄目です。

では、こうしたセットバック部分に車を停めるのはどうでしょう?道路として扱われるとはいえ、登記簿上では個人の所有地となります。そのため車庫証をとれる場合がありますし、車庫証が取れた以上駐車できると考えてしまうかもしれません。しかし、どんな場合でも駐車できるとは限らないので紛らわしいですね。幾つかの法規がからんでくるため、一概には言えませんが、前面道路が整備される時には以後車庫証明はとれなくなってしまうでしょう。

不動産の価値

そもそも不動産の価値は使用価値と交換価値によって評価されます。家を建てられるだけの広さがあっても、法律上家を建てることが認められないなら、使用価値も交換価値も一気に下がります。同じ土地で一方は家が建てられて、他方は建てられないとしたら当然家を建てられる土地の方が人気があるに決まってます。建てられない方の土地の評価が上がるはずもないのです。駐車場でも、家でも、倉庫でも、あらゆるものに利用できてこそ使用価値、交換価値が高まるからです。古家のある土地を売りに出したとして、そこが再建築不可であったならば、買い手が見つかる可能性は相当低くなるでしょう。

確かにセットバックによって土地の有効面積は減ってしまいます。しかし、そのセットバックによって土地としての価値が上がるならば、デメリットよりむしろメリットの方が大きい事がお分かりいただけるでしょう。

人や自転車だけしか通れなかった道でも、セットバックによって段々と道が広がっていくんだという事がわかりますね。100年、200年先の日本では道の狭い住宅密集地というの物がなくなっているかもしれません。

セットバック部分の固定資産税

セットバックした部分あるいはこれからセットバックする部分については非課税となります。道路としてのみ使う土地であるので当然と言えば当然ですね。ただし、自動的に非課税となるわけではないのでご注意下さい。セットバック部分を分筆し、道路境界線を確定させた状態で各地方自治体に申請を行います。

新築一戸建てを購入するような場合にはこうした手続きは済ませてあるので心配する必要はありませんが、個人間取引の場合には仲介業者にセットバック部分の処置について確認しておいた方がいいでしょう。

資産価値・路線価の向上

幅員が確保されれば土地の資産価値はほぼ確実に向上します。それに伴って路線価も上昇するでしょう。

 

 

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