物件購入

建売住宅と注文住宅いったいどちらにすればいいのか?

一戸建ては大きく「建売住宅」と「注文住宅」に分けられます。どちらにしようかな?どちらにした方が良いのかな?そんな風に思っている方もいらっしゃるでしょう。どちらもそれぞれにメリット・デメリットがありますので、それぞれの特徴についてよくご理解ください。

建売住宅とは

建売住宅では売主が取得した土地に住宅を建て「土地と建物を一括」で購入します。契約は一回で済み、契約から一定期間経過後に土地・建物両方の金額について残金決済を行い引き渡しとなります。

建売住宅と言えば既に完成済みの物件を見学し、商品として完成したものを購入するというイメージが強いかもしれませんが、まだ上物があったり更地の状態にもかかわらず建売として売り出されるものもあります。こうした場合にいったい何を根拠に選べばよいのか?と疑問に思われるかもしれません。こんな時は売主のプレゼンを受けたり、同売主が近隣で売り出している完成物件を見学してイメージを膨らますという方法がとられます。建売のメリットは何と言っても現物を見て選べるという事です。では完成前の建売を購入するメリットはないのかと言えばそうではありません。以下完成前の建売を購入するメリット・デメリットは列挙します。

メリット

  • 売り出し当初の多棟現場では(公開前に全棟ないし大部分が残っている場合)日当たり良好・角地・南通りなど区画内でも条件の良い場所が購入できる、あるいは特定のエリアでどうしても一戸建てが欲しい場合に敷地延長部分などのよりお手頃価格の区画を手に入れられる
  • 多少の仕様変更ができる事がある(外壁やクロスの色を選べたり、実費をプラスしてより豪華な住宅設備機器を取り付けるなど)
  • これから建築するため、完成後では確認できない基礎や内部構造を見る事ができる。

デメリット

  • 実物を見たわけではないので購入後にイメージと違う可能性がある
  • 売り出し当初で割高なことがある
  • 売買契約後完成を待たないと引っ越しできない

最後に建売については売主=建築主という事では必ずしもない事を述べておきます。注文建築ではどこに建ててもらうのかが明白です。しかし、建売業者の中には造成や売り出しのプランを立て、資金は出すが、建築については外注という所もあります。その場合は、建て主がどこかについても気にしておいた方が良いでしょう。

注文住宅とは

注文住宅では土地と建物二つの契約が必要となります。基本的にはまず土地を探し、希望する条件に合う(あるいはそれに近い)ものについて売買契約を締結します。次に工務店などと建物の建築請負契約を結び住宅を建ててもらいます。お金の流れはともかくとして、土地は土地、建物は建物としてそれぞれ取引するのが基本です。

注文住宅では土地の取引を行った後に家を建て始めるので、購入代金をどう調達するかで残金決済までの流れが少し違ってきます。

豊富に自己資金がある場合には先行して土地の売買契約・残金決済を行う事ができます。では住宅ローンを組む場合にどうなるかと言うと、土地と建物について一緒にローンを組んだり、土地についてはつなぎ融資や土地先行融資を受けて購入し、その後住宅ローンを実行する方法があります。

住宅ローンの対象はあくまでも建物あるいは既に建物のある「土地建物」です。注文住宅では建物を建てる目的として土地を購入するという事から最終的には住宅ローンを組めるという事ですが、完成するまでは厳密には単なる土地の取引であることは確かです。ですから、完成前の経過に対応すべくつなぎ融資や先行融資が行われます。

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに一時的に借り入れすることです。住宅ローンが実際に実行されるのは建物が完成した時ですが、それまでの間に必要なのは何も土地購入代金だけではありません。建築メーカーによっては工事の進捗に応じて着工金や中間金を要求してきます。それらを含めて対応するためにこのつなぎ融資があります。土地購入・着工金・中間金と必要な場面に応じて融資が行われます。そして、いざ完成すれば建物完成までに融資した分を含めて住宅ローンを実行し、精算を行います。

つなぎ融資で注意する点は、つなぎ融資が実行される際に金利と事務手数料が借入額から差し引かれるため、不足する金額は用意しておく必要があること。また、住宅ローンに比べて金利が高くなることです。つなぎ融資だけ利用するというのは基本的に難しいので、住宅ローンを組む金融機関に申し込むといいでしょう。ただし、注意したいのは全ての金融機関でつなぎ融資を利用できるわけではない事です。利用を考えている方は「つなぎ融資が利用できるか」を調べておく必要があります。つなぎ融資が利用できるのは概ね3回、中にはそれ以上利用できるところもあります。

土地先行融資とは、家を建てることを前提に土地代だけ先に融資してもらい、家が完成した時点で家の分の融資を追加してもらう方法。土地と建物それぞれ別の契約となりますが、あくまで建物を建てるための土地購入資金という事で、審査に当たっては建物を建てる費用までの金額で審査を行います。ですから、審査に通れば、土地だけ融資を受けられるのに建物については融資が受けられないという事はありません。

建売住宅のメリットとデメリット

メリット

  • 近年は住宅の規格化・標準化が進みハウスメーカー事の特色が分かりやすくなっているため完成前でもどのような仕上がりになるのかが販売図面あるいは詳細ページからイメージしやすい。
  • 完成物件ならば実際に実物を見て検討できる
  • 完成済みあるいは完成間近なら住宅ローンを組む場合でも申し込み後早ければ1カ月以内に引っ越しができる。
  • 注文住宅に比べて一般的に割安となる。特にパワービルダー系の建売だと建築コストが相当抑えられているためお得感もかなりのものです。
  • 豊富な販売実績等によってトレンドを理解し、それを間取りや設備機器等に反映している。
  • 大規模開発なら街並みに調和が期待できる。

デメリット

  • 設計・建築の自由度は通常ない。設備の追加や変更をする場合には相応の出費が必要。
  • 開発現場の調和がとりやすいのと裏返しに、見た目のさほど変わらない建物が並ぶ。
  • 品質についてのチェックが難しい。

注文住宅のメリットとデメリット

メリット

  • 設計・建築の自由度が高い
  • 住宅の仕様など細部について検討が可能。
  • こだわりや個性が出せる
  • 建築の工程を自らチェックできる。時々足を運べば手抜き工事を防ぐ抑止となる。
  • 施行会社を自ら選べる

デメリット

  • 設計やパースなどでイメージしていたものと実際に出来上がったものとの間にギャップが生じる可能性がある。
  • 建物が完成して引っ越しするまでに相応の時間がかかる。土地が既にある場合ですら、建物についてのプランニングや打ち合わせの時間に加え、建築のために3か月かそれ以上は通常かかります。引っ越しを急ぐ場合には注意。
  • 土地探しから始めた場合、土地の取得と住宅の建築の二段階となり、それぞれに契約や決済、打ち合わせが必要となるため、建売住宅とは比較にならない手間がとられます。
  • 当初予定ていた予算をオーバーする事がある。
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