不動産市場

不動産売却と税金、売却益が出た場合・売却損の場合どうなるか

不動産を売却した場合にどうなるのか、気になるところです。
売却益が出たら税金はどれくらい納めなければならないのだろうか?
売却にかかる諸費用の一つとして仲介手数料と並ぶ大きな金額になるかもしれないものですから、
きちんと理解したいですね。
売却の結果損が出た「売却損」の場合にも、その損失分を通算、繰り越して控除を受けられるなど、
是非とも知っていた方がよい事柄です。

譲渡益にかかる譲渡所得税

不動産の売却によって利益が出た場合それを「譲渡益」と呼びます。
譲渡益については、譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。
これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、
分離課税と呼ばれています。

計算式は以下の通りです

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

不動産の売却価格から当初不動産を取得した際にかかった取得費、
そして今回売却のためにかかった費用を差し引いたものが譲渡所得となります。
その譲渡所得から特別控除を引いたものに課税されると言う事です。

取得費

売却する不動産を購入した際の売却金額だけでなく、
当時の諸経費(仲介手数料、印紙代、税金等の合計)を加えたものから減価償却費を差し引いたものです。
単に言うと最初にかかった全金額から売却するまでに建物が失った価値分を差し引いてものの事。以下のようなものです。

  • 不動産取得時の各種税・・・登録免許税(登記費用含む)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税。ただし、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  • 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  • 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

取得費が不明な場合

取得費が不明の場合や実際の取得費が売却した不動産の5%相当額より少ない場合、
売却価格の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

相続等で取得した場合

相続や贈与により取得した不動産の取得費は、
相続・贈与時の評価額ではなく、前の所有者の取得費を引き継ぐことになっています。
尚、相続、贈与などで取得 した資産の取得費に
相続、贈与などの名義変更のための登記費用や変更手数料などを加えることができます。
ただし、売却時に概算取得費5%を適用するとき は、上記登記費用などを加えることはできません。

譲渡費用

土地や建物を売るために直接かかった費用の事。修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。具体的には以下のようなものです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

特別控除

マイホームのような居住用財産の場合、様々な特例や控除があります。
主なものは、3,000万円の特別控除、買い換えの特例、
マイホームを売却し た場合の軽減税率の特例などです。

特例ごとの適用要件があり、
重ねて利用できるものと選択が必要なものがあります。
適用に当たっては詳細な検討を 要することがあるため、最終的には税務署や税理士に相談しましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、
5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なります。
長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、
5年以上という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。

税率については変動する事があるため詳細については税務署、税理士に相談しましょう。

短期譲渡所得の税率

所有期間5年以下の場合国税で30%、住民税で9%

長期譲渡所得の税率

所有期間5年超の場合国税)15%、(住民税)5%

譲渡損失が出た場合の特例

通常は、不動産の譲渡損失を他の所得と損益通算することはできません。
ただし、マイホーム(居住用財産)の売却や買い換えで譲渡損失が出た場合に、
所有期間が売却する年の1月1日現在で5年を超えていることなど一定の 要件を満たす場合、
譲渡損失を他の所得から差し引くことができる
「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が受けられます。

譲渡損失を他の所得と相殺し、相殺しきれない損失は翌年に繰り越すことが可能という、
是非知っておきたい特例ですのでこれも税務署、税理士に相談した方がいいでしょう。

確定申告

不動産を売却して譲渡益があるため納税しなければならない、
または、納税の必要はないけれど特例の適用を受けたいという場合には、
売却した翌年に、所轄の 税務署で確定申告を行う必要があります。
(申告期間は原則として2月16日~3月15日)早めに税務署や税理士に相談するなどして、
忘れずに確定申告しま しょう。

確定申告をすべきなのにしないと法定納期限の翌日から完納の日までの延滞税がかかってしまいます。

不動産売却のご相談・査定は株式会社いずみホーム

株式会社いずみホームでは不動産の売却をお考えの方を全力で応援いたします。
売却をお考えの方は売却専用ページを是非ご覧下さい。各種データを公開しております。
売却の流れ、費用などは不動産売却、成功するための7つのポイントに詳しく書いてあるので、
そちらも是非ご参照下さい。

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