不動産市場

不動産の価値を左右する接道と用途地域

土地の価値を決める要素は幾つかあります。まず思い浮かぶのが立地。駅からの距離や周辺の施設などそれぞれのエリアごとに人気のあるなしがあります。人気があるすなわち需要の多いエリアでは高い評価を得ますし、反対に人気のないすなわち需要の少ないエリアでは高い評価は得られません。同じ市内のどのエリアにあるのかで販売価格に差が出るというのはどなたにでもわかりやすい事と思います。

では同じエリア、すぐそばなのに価格差があるのは何故でしょう。
その一つの答えは接道に求める事ができます。道路付けのよい整形地に比べて、接道面の少ない敷地延長部分が低額となるのがそれです。あるいは幾つかの分譲地でより大きな接道面を持つ角地が高額となるのもそれです。土地の評価と接道とは切っても切れない関係なのです。

次に用途地域による土地利用の制限が挙げられます。どういう事かと言うと、商業地域ならばビルなどのより高さのある建築物を建てられます。すると底地に対してより大きな空間を上部に伸ばせるということで、土地自体の利用価値が高いと評価されます。反対に第一種低層住居専用地域ならば2階建て一戸建て程度の物が建てられるだけなので、商業地域における評価よりは低く見積もられます。もちろん利用方法と言う前提をぼかした比較ですからこれが全てとは言いませんが、土地の取引ではその敷地にどれくらいの大きさの建物が建つのかが一つの評価基準となります。

接道

土地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければ建築物を建てる事はできません。これがいわゆる接道義務というものなのですが、接道はそれ以外にも土地の評価に影響を与える要素となります。一般には接道面が大きいほど高評価を受けますので、前述したように道路付けの良い整形地の方が敷地延長部分より高評価となります。ただし、ここでお話ししているのは不動産市場での評価であって、路線価や公示価格とは異なります。

接道方向

どちら向きに接道しているかでも評価は変わります。ここでは南向きははっきりと高い評価を受けると申し上げておきます。何故なら南向きで接道していれば南に向かってより開放的になるため日当たりが良好となるからです。それ以外の方向については好き嫌いの域を出ないので比較する必要はないでしょう。

接道状況

販売図面では「接道」という項目があります。

・接道:南西側4m公道
・接道状況:一方

などと表記されます。

ここで接道状況が一方よりも二方の方が高評価を得やすくなります。これは敷地の一面が接道するより、二面が接道する方が接道面が大きくなるという事でもあるのですが、単純に考えて角地の方がより開放的で陽当たりや通風の面で良好な住環境となりやすいからとも考えられます。二方すなわち角地という事ではありませんので、道路と道路に挟まれた土地が南北あるいは東西二方で接道するという事もあります。二方(除角地)という表現で表されるものです。

では三面が接道する三方道路になるとさらに高評価を受けるのかと言うと、それは微妙なところです。一方より二方が高評価を得やすいとはたいていの場合言えるのですが。

用途地域

用途地域とは都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。 住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域など12種類があり、 都市計画法に基づいて、大体5年に一度、全国一斉に見直されます。それぞれに建蔽率・容積率が定められどのような建物が建てられるのか想定されています。

住居系の用途地域ではある種の工場が建てられないなど用途によっては建てられない建築物が指定されています。特に第一種低層住居専用地域では店舗(自宅兼事務所で一定の基準を満たすものを除く)や事務所が基本的に禁止されるなどより多くの制限があってごくわずかな用途しか認められません。想定されるのはあくまで住宅地であり二階建てくらいまでの一戸建てが立ち並ぶ町並みを想像すればいいでしょう。

閑静な住宅地に有害物質を発生させるような工場が建てられては安心して住めません。有害物質は出ないけど騒音がすごいのも勘弁願いたいところです。ですから、そこに住む人々が静かに安心して暮らせるような街づくりを意図して第一種低層住居専用地域に指定されるわけです。

物凄くおおざっぱに言えば繁華街は商業地域として底地をフル活用!高い建物を建てて、さぁ、ネオンきらめく町並みを作ってくださいと計画するわけです。工業地域ならどんがらがっしゃんと多少の音が出ようと、産業を発展させるためにどんどん工場を立てて下さいと計画するわけです。そうしたエリア分けを用途地域によって計画的に配置していくのです。

用途地域と接道

では用途地域によって建蔽率・容積率の高い地域に指定されているからと言って、それをまるまる活用できるのかと言うとそうでもありません。例えば第一種中高層住居専用地域で建蔽率60%、容積率200%の土地があったとします。面積が200坪だとすると数字上は底地120坪、総床面積400坪の大きさまで建てられることになります。

ところが接道の関係で容積率めいいっぱいまで建てられない事があります。
と言うのも敷地の前面道路の幅員(2つ以上ある場合はその幅員の最大のもの)が12M未満の場合は、道路幅員制限というものが関わってくるからです。第一種中高層住居専用地域だと前面道路の幅員(Mの数値)に40%(特定行政庁が指定する地域では60%)を乗じた数字までしか建築できない事となります。

仮に上記土地で前面道路が4mだとすると
40×4=160%となります 都市計画の指定容積率では200%ですが、この場合は小さい値である160%が適用されます。販売図面上では60%・200%と表示されますが実際に建てられるのは60%・160%となるわけで、土地の評価も変わってくる可能性があります。

特に業者間の取引では買い手はその土地を利用していくら利益が上がるのかを計算するので、上物にどれくらいの建物が建つのかはかなり重要なファクターとなります。前面道路が5mあって200%いっぱいまで建てられる(業者用語ではいっぱいにくえると表現します)なら相場より安いけど、4m道路で160%だと相場より高いと捉える事もあり得るのです。

もちろん接道義務を果たさず建築不可能な土地だとそもそも取引の対象にすらならないでしょう。あくまで接道義務を果たし、建築可能な物件について、あとはどれくらいその土地から収益を上げられるのかを検討材料にするわけです。

個人間の取引ではここまで厳密に検討しないかもしれませんが、投資目的の場合ならここは押さえておきたいポイントです。

用途境

用途地域はもともとある土地について線引きしたものです。ある土地の北半分が第一種低層住居専用地域、南半分が第一種住居地域というような場合、これを「用途境」と呼びます。用途境のそれぞれでことなる縛りがあるため当該敷地上の建築物の大きさに当然影響を与えます。という事はつまり敷地の中に用途境があるために価格の評価が変更される事もあり得るという事でもあります。

上へ戻る