物件購入

都市計画とは

都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、長期的展望に立って、土地利用の方針、道路・公園・下水道などの都市施設の配置等に関する計画を定め、それを実現するための各種の規制・誘導、あるいは事業の実施を行う事です。

都市計画は都市計画法に基づいて立てられるものです。都市計画区域,用途地域,防火地区などを指定し,街づくりを行っていきます。

都市計画の対象区域の指定

都道府県は都市計画を定めるエリアとして「都市計画区域」を、それ以外のエリアとして「都市計画区域外」を指定します。さらに、都市計画区域外の中に「準都市計画区域」を指定します。簡単に言うと計画的に街づくりを進める「都市計画区域」をまるっと選び、それ以外と線引きをします。それ以外とされた地域でも、今後将来的に市街化が見込まれる場合には、土地利用をあらかじめ規制しておいた方がいいだろうという事で「準都市計画区域」に指定するという事です。

要は都市計画の対象か否かというのを大きく分け、対象でない都市計画区域外は基本そのままおいておきます。区域外でも発展しそうだな~というところは、「準都市計画区域」という事で念のため対象に入れておこうかというようなニュアンスです。対象のエリアはしっかり計画を立てて街づくりを行います。ですので、都市計画区域及び準都市区域内での建築に際しては、基本確認申請が必要ですよ~という風に規制をかけて、目指す街の姿へと誘導しようというものです。都道府県知事あるいは複数の地方自治体にまたがる場合は国土交通大臣によります。以下の図で都市計画の流れを大まかに確認してください!

都市計画チャート図

都市計画区域

原則として市または町村の中心部を含み、一体の都市として総合的に整備し、開発し及び保全する必要がある区域の事です。その区域は、必ずしも区市町村の区域と同一ではありません。そのため、都市計画区域によっては、市町村の一部の地域だけが指定されているものや、複数の区市町村にまたがるものもあります。簡単に言うと「計画的に街づくりを行うぞ~」と決めたエリアです。

準都市計画区域

都市計画区域外の区域において、市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域の事。簡単に言うと、「本当は区域外なんだけど、市街化しそうだから都市計画区域内にあるみたいな感じである程度規制をかけとこうか」という感じです。準都市計画区域では「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」「特定用途制限地域」「景観地区」「風致地区」「緑地保全地域」「伝統的建造物群保存地区」といった地域地区を定めることができます。また、開発許可制度が適用され、原則として開発面積が3,000平方メートルを超える宅地造成について都道府県知事(または市長)の許可が必要となります。そして、建物等の新築や増改築移転(増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く)する場合には、事前に建築確認を受けなけらばならない。この場合には、都市計画区域内と同様の基準が適用されます。

都市計画区域外

都市計画区域として指定された以外のエリア。ある意味選択と集中という形で、「ここはおいておいて」とされたものです。

都市計画区域の区域区分

都市計画区域は必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分します。これを線引き(区域区分)と呼び、そうでない地域を「非線引区域」と呼びます。都道府県知事または国土交通大臣が決定します。

市街化区域

すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域の事。

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域の事。農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、原則として家を建築することができません。

非線引区域

市街化区域または市街化調整区域として線引きされた以外の区域の事。法律上は「区域区分が定められていない都市計画区域」と表されます。

地域地区

土地利用に関して一定の規制等を適用する区域として指定された、地域、地区または街区の事。指定する地域地区の種類に応じて、その区域内における建築物の用途、容積率、高さなどについて一定の制限が課せられます。市町村により決定されます。

  1. 用途地域・・・都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的として定められた13種類の地域。市街化区域では必ず定められます。住居系、商業系、工業系に分かれます。
  2. 特別用途地区・・・全国一律の用途地域に分類するだけでなく、中高層階住居専用地区,商業専用地区,特別工業地区,文教地区など、国土交通大臣の承認を得て、地方公共団体の条例により用途地域による建築物の制限を強化(もしくは緩和)することができるようにした地区。
  3. 特定用途制限地域・・・用途地域がないエリアでは、「特別用途地区」に代わるものとして「特定用途制限地域」を設ける事ができます。準都市計画区域あるいは非線引区域において、良好な住環境をつくるため、または良好な住環境を保っていくため、住環境にそぐわない建物を制限します。
  4. 特例容積率適用地区・・・容積率の限度からみて未利用となっている容積の活用を促進して、土地の高度利用を図るために定める地区。一般的に、容積率の移転は隣接する敷地の間でしか認められないですが、特例容積率適用区域制度では、その区域内であれば隣接していない建築敷地の間で移転が認められます。これにより区域内での「空中権」の売買が可能となります。空中権は土地の上の空間の上下の範囲を定めて設定される地上権または地役権、そして、未利用容積率分を権利として移転する事ができるという事です。
  5. 高層住居誘導地区・・・都心に高層住宅の建設を誘導するために指定した地区の事。容積率の限度が400%と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600%にまで引き上げられます。
  6. 高度地区または高度利用地区・・・高度地区とは市街地の環境の維持や土地利用の増進を図るため建築物の高さを定めた地区の事です。高さの最高限度または最低限度を定めます。高度利用地区とは住宅密集市街地などにおいて、細分化された敷地を統合し一体的な再開発を行なうことで、高層ビル群を建てれるようにした地区の事。容積率の最高限度と最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度が必ず定められます。高度地区と高度利用地区では似たような文言となっておりますが、前者は「高さを制限する」という趣旨であるのに対して、後者は「高いところをより活用する」という趣旨です。
  7. 特定街区・・・都市基盤の整った街区などにおいて、既定の容積率や建築基準法の高さ制限を適用せず、細分化された敷地を統合し一体的な再開発を行なうことで、高層ビル群を建てれるようにした地区の事。
  8. 都市再生特別地区・・・都市再生緊急整備地域のうち、都市に貢献し、土地の合理的・健全な高度利用を図る特別の用途、容積、高さ、配列等の建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域において、都市計画において定められる地区では用途制限や建ぺい率・容積率・高さの最高限度・斜線制限・日影規制などのあらゆる規制を除外でき、新たに定めることができる地区。都市再生特別措置法により創設されました。
  9. 防火地域または準防火地域・・・火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域に定められます。防火地域は住宅密集地や商業地などの市街地の中心部、その他、広域避難場所や災害地の避難路となる幹線道路沿いなど、多くの建物や商業施設が密集し、火災などが起これば大惨事になりかねない地域として、建物の構造に関して厳し制限が加えられます。ここでは、すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」としなければならず、地階を含む二階建ての建物については100平米を超える場合、地階を含む階数が3階以上の場合は鉄筋コンクリート造などの「耐火建築物」としなければなりません。ただし、延べ面積が50㎡以内の平屋建ての付属建築物で、外壁および軒裏が防火構造のもの、高さ2m以下の門または塀、高さ2mを超える門または塀で、不燃材料で造り、または覆われたものについては準耐火建築物(耐火建築物)にしなくても良いとされます。詳細は「防火地域・準防火地域・法22条区域の違い」をご参照ください。
  10. 特定防災街区整備地区・・・市街地において老朽化した木造住宅等が密集し、地震やそれに伴う火災等の災害に対して、延焼防止や特定防災機能(近隣住民が避難するための整備された道路や避難公園等)が確保がされていない地区に、防災機能を確保するために定められる地区。密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律に基づきます。都市計画で、最低敷地面積、壁面位置、開口率(防災都市計画施設に接する割合)等が定められ、建築物はその基準を満たさなければならなりません。
  11. 景観地区・・・市街地の良好な景観を形成するための地区。景観法により規定されます。建築物の形態意匠(デザイン・色彩など)や規模などについて規制できます。
  12. 風致地区・・・都市計画区域内の住環境の優れた地域において指定されます。緑豊かでゆとりのある環境が維持されるよう地方公共団体の条例により、建築物の高さや建ぺい率などが厳しく規制されます。
  13. 駐車場整備地区・・・主に商業地域、準商業地域などのうち、自動車交通が混雑する地域を対象に指定される駐車場を設けることが必要とされた地区。駐車場法により市町村が指定します。
  14. 臨港地区・・・港
  15. 変更、土石採取、水面の埋立・干拓、木竹の伐採を行なう場合また、屋外広告物の表示・掲出、建築物・工作物の色彩を変更する場合は、知事または指定都市の市長の許可が必要とされます。
  16. 第一種歴史的風土保存地区または第二種歴史的風土保存地区・・・飛鳥時代の遺跡等の歴史的遺産を保存するために、奈良県明日香村内に指定されている地区。明日香村全域を2つに区分して定めており、特に重要な部分といえる高松塚古墳、石舞台古墳などの周辺地区が第1種歴史的風土保存地区、その他の地区が第2種歴史的風土保存地区となっています。明日香村における歴史的風土の保存および生活環境の整備等に関する特別措置法によるものです。
  17. 緑地保全地域、特別緑地保全地区または緑化地域・・・寺社の鎮守の森や歴史的な建築物の屋敷林などの市街地に残る貴重な林など、都市にある良好な自然的環境となる緑地において、建築行為など一定の行為の制限を設け保全する地区。都市緑地法による。
  18. 流通業務地区・・・流通機能の向上のために定められるもので、流通業務施設以外の施設の建設を制限する地区です。流通業務市街地の整備に関する法律による。
  19. 生産緑地地区・・・市街化区域内の農地を残すために、売買や建築を制限する地区。生産緑地法によるもので、生産緑地地区内では、建築物等の新改築、宅地造成などについて市町村長の許可を受けなければなりません。そして原則として、農林漁業を営むために必要な建築や造成等でなければ許可されません。生産緑地は、税制上の優遇措置を受ける事ができます。
  20. 伝統的建造物群保存地区・・・城下町、宿場町、門前町など全国各地に残る歴史的な集落・町並みの保存を図るための地区。文化財保護法による。
  21. 航空機騒音障害防止地区または航空機騒音障害防止特別地区・・・成田空港周辺の航空機の著しい騒音が及ぶ地域に指定され、住宅等の新築、増改築を行う場合は、防音工事が義務づけられています。特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法による。
  22. 湾の管理運営を円滑に行うために、取扱う貨物に応じて目的別に商港区・工業港区・マリーナ港区などの分区を指定し、分区の目的を著しく阻害する建築物等の新増築および用途変更を禁止する地区。港湾法に基づく制度で、都市計画で定められた容積率、建ぺい率の規制は適用される一方、用途地域および特別用途地区の規制は適用されません。
  23. 歴史的風土特別保存地区・・・古都の歴史的風土を保存するために指定される区域。古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法によるもので、地区内で建築物の建築、工作物の建築、 宅地造成、土地開墾、土地の形質

地区計画等

ある一定のまとまりを持った「地区」の特性を反映するために、その地区の実情に合ったよりきめ細かい規制を行うための計画です。地区計画、防災街区整備地区計画、歴史的風致維持向上地区計画、沿道地区計画、集落地区計画の5種類を総称しています。

地区計画

地区計画とは地域住民の意見を反映しながら、それぞれの地区の特性に応じたきめ細かなまちづくりを実施し、良好な環境を実現するための計画の事。

防災街区整備地区計画

密集市街地における火災・地震による延焼拡大を抑制し、まちの不燃化を図るため、建物の構造に一定の基準を設けて、燃えにくい建物にするなど防火性能を高めることを目的とした地区計画。

歴史的風致維持向上地区計画

歴史的風致(歴史的な価値の高い建造物等と地域固有の歴史、伝統を反映した活動とが一体となった環境)の維持向上によって良好な市街地を形成するための計画。地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律によるもので、この計画に基づいて建築物の形態等が制限されるほか、区域内での一定の行為について届出が必要となります。

沿道地区計画

幹線道路のうち交通騒音が著しく沿道に相当数の住居が密集している道路(沿道整備道路)の沿道の地区について、緑地帯などの緩衝帯の整備、沿道の建築物の建築の規制などにより、騒音被害の防止を図ろうとする地区計画。幹線道路の沿道の整備に関する法律によるもの。

集落地区計画

都市近郊の農村集落について、集落地域の土地の区域内で、営農と居住環境が調和した土地利用を図るための計画。集落地域整備法によるもの。

上へ戻る