物件購入

どうして?多棟現場で価格差、納得の理由

新築分譲住宅の図面を見ていて「何故それぞれの物件でこんなに価格差があるんだろう」と不思議に思う事はありませんか?もちろん適当に価格がつけられているわけではありません。そこには何かしらの理由があるはずです。今日は他棟現場における価格差の理由についてご説明いたします。

どのように接道しているか

同じ分譲住宅では建物自体の建築費はほぼ変わりません。号棟によって仕様に違いがある場合もありますが、どちらかと言えば不人気となりそうな棟に付加価値を付けて売れやすくするためだったりします。ここでは建物は同等と見て、それでもどうして価格差が出るのかを考えます。

建物の価格が同じだとすると、価格差はずばり土地の価格差と考えるのが順当です。ではそれぞれの区画でどうして価格差が出るのかと言えば「接道」が大きく関わってきます。道路付の良い整形地はより高く、接道面の少ない旗竿地(敷地延長部分)はより低く評価されます。土地は道路にどれくらい面しているのかで評価が変わるからです。

南道路

土地がどちら向きに接道しているかでも土地の評価は変わります。接道面で高評価を受けるのが「南道路」です。建物は通常南側に窓を設置して採光を確保します。その際南側に道路があれば建物の南側でより開放された空間が広がるわけで、陽当たりも良好となります。住環境にとって日当たりは重要ですし、物件探しの条件として「陽当たりの良さ」を挙げる方も多いですので、区画内の南道路に人気が集まるだろうと予想されるわけで、価格も高めに設定されます。

角地

角地は二面接道となりますので当然、より長く道路に面するのですから高評価となります。中でも東南の角地の人気は高く、区画内で最も高額になる可能性が高いです。

どのような道路に面しているか

都市計画区域または準都市計画区域内の土地では接道義務というものがございます。すなわち、「建築基準法上の道路に2m以上接道」していなければ建物を建てられないというものです。見た目には角地で二面接道していると思っても、一方は建築基準法で規定された道路ではなく「通路」だと、一般的な角地とはみなされません。もちろん外見的に道路のようなものに面している分、より開放的ではあるので、それが評価されて価格に反映される事もありえますが、純然たる角地ほどの高評価には繋がらないでしょう。

土地の形状

土地がどのような形状をしているのかも土地の価格に反映されます。綺麗な正方形や長方形ならば土地も利用しやすく高評価です。反対に三角形や台形のように形が整っていないと間取りの自由度も制限されますので評価が下がります。

立地条件

住宅密集地で隣家との間隔が狭ければ陽当たりや風通しに難がある場合があります。今の分譲住宅だと配置に工夫するなどして日当たり・通風を確保できるような建て方をする場合が多いのですが、例えば同じ区画内でも一部だけ既存の住宅と隣接するような場合に、そこだけ日当たりが悪くなってしまうような場合があります。そうなるとそこはなかなか売れにくくなるので価格の設定を下げて、売れやすいようにする事があります。

また分譲住宅地内にゴミ置き場を設置した場合に、そのゴミ置き場に隣接する棟を嫌がる人も出てきます。そうした場合に売れやすいように価格を低く設定する事があります。電柱や標識が立っていて駐車スペースに車を入れにくいような場合も同様です。

建築の順序

実は価格に対する影響で最も大きいのが建築の順序かもしれません。多棟現場では全棟一斉に建築する事は難しいです。一棟の家を建てるためにはたくさんの職種の人が関わります。そして絶えず多くの資材が持ち込まれ、発生した廃材を搬出していきます。出入りする人の数が多い為、もしも全棟一斉に始めてしまったら、人の出入りが多すぎて効率がグンっと下がってしまいます。物理的に無理な事も多いでしょう。ですから一般的には一番奥まった所から建築を始め、手前に向かって建築箇所を移動させていきます。そして同じ分譲地内であるものは既に完成しているけど、まだ外構さえ完成していないものもあるという状況となります。

建売業者さんとしては完成した棟については価格を下げるなどして一日も早く売ろうとします。反対に建築中の棟はまだ焦る必要もないので価格は初期設定のままに据え置きます。そうなると上記で説明した要素に関係のない価格設定となってしまうのです。接道や地型、立地条件などの価格決定要素があてはまらはまらず、逆転現象が起こってしまうのはそうした理由からです。

上へ戻る