不動産市場

事故物件と心理的瑕疵

通常よりあからさまに安い物件が売り出されたら「なんかあったんじゃないか」と思わず疑いたくなりますよね。自殺や他殺など人の死に関わるような出来事が起こった物件を「事故物件」と呼ぶのですが、こうした事故物件に住みたいと思う人はそう多くないでしょう。普通より安くしてもすぐに決まるかどうかわからないものです。不動産取引において「ある事情を知っていたらその取引をしなかったであろう」事柄を心理的瑕疵と言い、事故物件は心理的瑕疵物件とも呼ばれます。

心理的瑕疵

物件そのものに瑕疵・欠陥があるわけではないが、過去に自殺や他殺があったり、近くに葬儀場や墓地、廃棄物処理場などの人から嫌われる施設があるなど、その事情を知っていれば購入、賃貸しなかったであろう事柄を言います。どういった事例が心理的瑕疵として扱われるのか以下に挙げてみます。

  • 物件で自殺・殺人などがあった
  • 物件で事件や事故による死亡があった(焼死、不審死、事故死など)
  • 周辺で事件・事故・火災等があった
  • 病死や老衰ではあるがしばらく放置されていたため腐乱してしまった
  • 物件の周辺に嫌悪施設がある

物件での事故

不動産における事故について買い手あるいは借り手はとても敏感です。「前住んでいた人はどんな理由で引っ越したのですか?」とか「売主さんはどうして売却されるんですか?」のように必ずと言っていいほど理由を尋ねられます。これは裏を返すと、背景に何か特殊な事情がないのか、さらには自殺や他殺などの事故がなかったのかを気にされている証拠でもあります。我々不動産業者としてもそうした事情は必ず聞かれるものだと思っていますし、もし特殊な事情がある場合には必ずそれを告げなければなりません。

嫌悪施設

周囲の人から嫌われている施設の事を言います。そうした施設についても心理的瑕疵とされる可能性があるので注意が必要です。以下に事例を挙げますのでご覧下さい。

  1. 風俗店・パチンコ店など住宅地にふさわしくない施設
  2. 騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、地盤沈下などを引き起こす公害発生施設(小学校、中学校、悪臭などを発する工場
  3. 不快感・嫌悪感を与える施設(原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、墓地、火葬場、軍事基地、刑務所、ガスタンク、火薬類貯蔵施設など)

人によって捉え方が違う

ある人にとっては心理的瑕疵にあたる事が、他の人にはなんでもない事であったりします。人によって感じ方は様々ですので、上記事例のような事柄があった場合、それを買主さんに言われた時に問題となります。

売主の告知義務

売主は自ら知っている事を買主に知らせる義務を負います。これは建物についての欠陥だけでなく上記心理的瑕疵に関する事柄も含めて全部の事です。告知義務違反の場合には建物自体については瑕疵担保責任を問われる可能性がありますし、自殺、他殺のような事柄では心理的瑕疵として契約解除、または損害賠償請求の対象になってしまうかもしれません。

正直に話す事が大切です

「これくらいの事なら言わなくていいか」と判断してしまい告げなかった事実が後々災いとなる事があります。告知義務違反によるトラブルを避けるためには何よりもまず正直になんでも話す事が必要です。それにはパートナーとなる不動産業者との信頼関係が前提となるでしょう。信頼できるパートナーを選び、選んだなら腹を割ってどんな些細な事でも相談してみましょう。そうする事がご自身を守る事にも繋がります。私たち不動産屋はプロとしてどのようにすべきかをご助言申し上げます。私たち不動産業者としても相手に不足の損害を与えないよう調査・説明する義務を負っています。売買契約の当事者全てが法で守られ、円滑な取引が行われる事は社会全体の利益でもあるからです。

高齢化社会で増加する事故物件

高齢化の進む日本では今後ますます事故物件が増えていくでしょう。かく言う私の周りでも事故物件は切実な問題となって参りました。自殺、他殺と言った事例ではありませんが、病死、老衰による死亡と発見の遅れによる腐乱について見聞きする機会が増えてきたのです。これはとても悲しい現実であるとともに、見方を変え大家さんにとっても不幸な事です。孤独のうちに死を迎えられた方と同等に話すべきではないのは承知しております。けれども大家さんの経済的損失もかなりのものになってしまい、ひいては高齢者の住居確保を難しくしてしまうと言う連鎖的な問題につながってしまうからです。

ご家族との連携、見守りサービス

高齢化社会ではご高齢の方が部屋を探す場面が増えてきました。ご家族同居の場合には問題ないのですが、連れ合いを亡くされ、お子さんも独立された高齢者が独居する場合には、なかなかお住まいをお世話する事ができません。今元気でも数年後急に容態が悪くなるかもしれないというリスクがあるからです。

ご家族が近所に住まわれ、盛んに行き来しているようなら状況の変化にすぐさま対応できるでしょう。そうではなく、ご家族が遠い、あるいは近くてもそれほど連絡を取り合っていない、さらには孤独でいらっしゃる場合にはそのままではなかなか物件をご紹介できないでしょう。ご家族がいらっしゃるのなら第一にはそのご家族との連携、そうでないならセキュリティーサービスなどで定期的に無事をに確認できるようしていかなければなりません。けれどもそうしたサービスには家賃とは別に費用がかかってしまいますので、簡単ではありません。

最も懸念されるのは長年住まわれている方がご高齢となり、孤独となるケースです。人との交わりもなくなり、新聞配達スタッフが異変に気づくような事例もあります。孤独死は私たち不動産業者にとっても切実な問題となっているのです。

買い手として、借り手として事故物件を回避する方法

事故物件を避けるための手段は買い手、借り手となる皆様にもございます。それは現地周辺を足で調べる事。周辺に嫌な施設がないかどうかご自分の目で確かめ、ご近所さんに自ら声をかけて世間話とともに物件について何か変わった事がなかったかどうか聞いてみるのです。不動産業者も周辺の聞き込みをしているのでしょうが、ご近所さんも相手が業者だと遠慮してか、警戒してか込み入った事情を話してくれない事があります。その点これからそこに住もうと言う人には案外親切に色々な事を話してくれるものです。どうか面倒くさがらず足を運んでご自分で調査してみましょう。

「告知事項あり」

図面上に「告知事項あり」とある場合には必ずその内容を確認するようにしましょう。通常心理的瑕疵に関する事項になります。

大島てる事故物件公示サイト

ご存知の方も多いかとは存じますが、事故物件をネット上で公開しているサイトがあります。全ての事故物件が網羅されているわけではないのですが、自分が住もうとしている周辺にこんなにあったんだ・・・と驚いてしまいます。現地周辺の聞き込みをする前に調べてみてはいかがでしょうか。
大島てる事故物件工事サイト

告知義務の期間

告知義務は永遠に続くものではありません。もしそうなら、一度事故の起きた物件のオーナーの損失ははかりきれないからなのでしょう。しかし、どれくらいの期間、事故等の事実を告知すべきかについて明確な規定はありません。判例を見ても事例によって様々です。ですから不動産業者の間でも見解は分かれます。塩漬けと言って事故の起きた物件をしばらく空き室のままにしておいて、一定の年数が経ったら募集をかけるという事もあるようです。一旦格安でもいいから人を入れてその人が退室したら次からは告知義務はない(一人挟めば大丈夫)と考える業者います。20年間は告知する必要があると考える業者もいます。そして、過去の事は包み隠さず告知したほうがいいと考える業者もいます。

この点については事故の内容がどのようなものなのかによって実務では対応が変わると言う事なのでしょう。

 

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